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业务管理土地增值税清算鉴证业务准

则指南

《土地增值税清算鉴证业务准则》指南

第一章总则

第一条制定《清算准则》目的和依据

《土地增值税清算鉴证业务准则》（以下简称清算准则）第一条明确了制定准则的依据

和目的。

制定《清算准则》的目的，应从以下三个方面理解：

（一）《清算准则》是土地增值税清算鉴证业务的执业规范；

（二）《清算准则》是行政规章，注册税务师从事土地增值税清算鉴证业务必须执行；

（三）制定《清算准则》的目的，是规范执业行为，保证执业质量，明确执业责任，维

护社会公共利益和鉴证各方合法权益。

第二条清算鉴证的定义

《清算准则》规定了土地增值税清算鉴证的定义，明确了清算鉴证的目的。

对土地增值税清算鉴证的定义，应把握以下几个方面：

（一）是对土地增值税清算申报事项的鉴证业务，对非土地增值税清算申报事项的鉴证

不适用本准则；

（二）应以税务师事务所的名义接受委托；

（三）应实施必要的审核程序，以税收应用技术进行鉴别和判断，出具鉴证报告并发表

鉴证意见；

（四）目的是：为证实土地增值税清算申报事项具有真实性、合法性、完整性，提供证

明，以增强税务机关对该项信息信任程度。

第三条清算鉴证的目的

根据《清算准则》规定的土地增值税清算鉴证定义，土地增值税清算鉴证的目标，应是

证明清算事项具有真实性、合法性、完整性。

一、真实性

《清算准则》的真实性，是强调法律的真实性。在纳税鉴证活动中，鉴证人按照鉴证程

序，依据法定的鉴证评价标准，对取得的有关证据资料，进行鉴别和判断后，没有发现纳税

人申报不实的证据，便可确认所鉴证的土地增值税清算申报事项具有法律真实性。

对于收入事项，真实性是指已经符合税法规定的确认条件，就应当予以确认，除会计已

经确认收入的事项外，还包括视同销售收入和税法上规定的收入事项。对扣除项目事项，真

实性是指除税法规定的加计扣除、房地产开发费用计算扣除、核定扣除事项外，任何开发费

用，除非确属已经真实发生，否则申报扣除就可能被认定为错误申报。纳税人申报扣除的任

何费用必须能够提供证明确属已经实际发生的“足够”的“适当”凭据，足够和适当应根据

实际情况来判定。

真实性包括真实发生和准确计价等两方面的内容。真实发生是指土地增值税清算申报表

中，计入的土地增税清算事项是真实发生的，不包含没有发生的事项。准确计价是鉴证的准

确性要求，准确性是指土地增值税清算申报事项的金额，在土地增值税申报表中恰当计价。

注册税务师应关注土地增值税清算申报事项，在财务报表中是否真实发生并以恰当的金

额计入，在账户中是否确实存在并以恰当金额记入均已记录，已发生的纳税义务事项是否确

认并按正确金额反映。

二、合法性

合法性是指确认收入和房地产扣除项目，必须符合税法规定的条件与程序。不管房地产

扣除项目是否实际发生或合理与否，如果是非法支出，不符合税法的有关规定，即使按财务

会计法规或制度规定可以作为开发成本费用的，也不能作为土地增值税扣除项目。

三、完整性

完整性是指应当披露的土地增值税清算事项，在土地增值税申报表中得到充分披露，不

存在漏申报事项。

注册税务师应关注土地增值税清算申报事项，在财务报表中是否得到充分披露，在账户

中是否均已记录，已发生的纳税义务事项是否均已确认。

根据形式完整性的要求，对以会计资料为信息来源的申报事项，能够按鉴证程序取得支

持申报结果的会计核算证据，并且没有发现相反的会计核算证据；对于根据纳税调整后数据

的申报事项，能够按鉴证程序取得支持申报结果的纳税调整证据，并且没有发现相反的纳税

调整证据。

第四条清算鉴证的范围

根据《清算准则》规定的“土地增值税清算鉴证”定义，土地增值税清算鉴证范围，有

三层含义：一是证据的范围，包括会计核算证据和纳税调整证据；二是主体的范围，包括委

托方企业和受托方企业；三是项目的范围。

一、证据的范围

鉴证对象信息的范围，或称鉴证证据的范围。清算鉴证业务证据的鉴证范围，重点是纳

税调整证据，会计核算证据主要是作为数据来源。

二、主体的范围

土地增值税清算鉴证主体的范围，包括委托方和受托方。