房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷16.pdf

房地产估价师(房地产估价案例与分

析)模拟试卷16

一、问答题(本题共3题，每题1.0分，共3分。)

建筑面积3750m2。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房，为了评估

其市场买卖价格，估价人员运用了收益法对一层的出租商铺进行了估价(估价方法

正确),确定估价时点的价格为9600元/m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律

(一层二层差价2二层三层差价5三层四层差价2?判断出二层价格为

问：1.如此确定的最终结果是否正确?2.如何可以让结果更加准确?

标准答案：1.不正确。因为一、二层为商铺，三、四层为住宅，用途不同，售价

会相差很大，无法直接按楼层的差异比例折算。2.正确的估价方法是根据建筑物

区分所有权的基本理论，分别计算综合用途房地产各种用途的客观市场价值，加总

得到房地产总价值。其中商业出租部分优先使用收益法，住宅部分还可以使用市场

比较法。

知识点解析：暂无解析

13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50b0元，租期为2年，自2007年10月

13日计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10现转让价格为510

万元。假如你欲购该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10??根据上

述资料能否决定购买?为什么?

标准答案：不能决定购买：(1)现租约期满后的客观租金水平不知道，故还需了解

租金变化趋势；(2)租约期满后的客观出租率不清楚，还需调查掌握；(3)出租经营

成本的水平不清楚，还需调查掌握。

知识点解析：暂无解析

3、某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1～4层为商业裙楼，

2～20层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4

层的各一部分和5～8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。请问：1.拟优先选用的

估价方法。2.确定评估价值时的主要因素。

标准答案：1.可优先采用假设开发法，再采用成本法，然后综合调整。2.采用

假设开发法确定房地产开发完成后的价值时，商业裙房的住宅应根据市场分析估

价。3.应按估价时点的市场价值，而不能按5年前的价值评估。4.应用假设开

发法，应合理确定扣除项。5.应考虑停工造成的抵押物损耗及功能折旧对价值的

影响。

知识点解析：暂无解析

二、单选题(本题共10题，每题1.0分，共10分。)

张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面，同时租出，租客是王某。当

时市场上类似店面的月租金是200元/m2,张某与王某就该店面达成的月租金是

180元/m2,租期为5年，费用按法规各自承担。

4、在2006年10月时，张某的权益价格为()。

A、doc没有租赁条件下的正常市场价格

B、剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之

和

C、剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之

和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值

D、张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格

标准答案：C

知识点解析：暂无解析

5、在2006年10月时，王某的权益价格为()。

A、剩余3年租期、月租金为200元/m2条件下的净收益于2006午10月的现值之

和

B、剩余3年租期、月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之

和

C、该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租

期的价格

D、剩余3年租期、正常市场租金与180元/m2条件下的差额在2006年10月的现

值之和

标准答案：D

知识点解析：暂无解析

6、如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000元/m2,建筑面积为

500m2,首付款比例为20则该店面带债务转让的价格应为()。

A、20??首付款，加上该首付款2年的利息

B、20??首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值

C、该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格，减去该店面估价时点之后需

要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和

D、2004年10月的购买价格，加上20??首付款的两年利息和已偿还月供在估价

时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能

折旧和经济折旧之和，再减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估

价时点的现值之和

标准答案：C

知识点解析：暂无解析

甲方(开发公司)于1993年7月委托乙方(建筑公司)建筑两幢(分别称为A座和B

此时A座建至4层，B座建至5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生

纠纷，甲方认为工