宏观策略对当前地产5个问题的看法，当前经济与政策思考.pdf

宏观策略专题报告

内容目录

1.如何看待当前和未来房价走势？-3-

2.当前住房贷款利率是否还有下降空间？-6-

3.目前对于楼市是否存在配置机会？-7-

4.目前房地产成交量是否已经触底？-8-

5.前期政策的效果以及可能发力空间？-8-

6.风险提示-9-

图表目录

图表1：70大中城市二手住宅价格指数-3-

图表2：70大中城市二手住宅价格指数（一二三线城市）-3-

图表3：金融机构新增居民户人民币中长期贷款-4-

图表4：二手房出售挂牌量指数-5-

图表5：金融机构人民币贷款加权平均利率（个人住房贷款，%）-6-

图表6：上海住宅成交/签约面积指数-9-

-2-请务必阅读正文之后的重要声明部分

宏观策略专题报告

1.如何看待当前和未来房价走势？

由于房价包括二手房价格与新房价格，其中二手房价格相对更能体现市

场交易的真实情况，根据国家统计局公布的70个大中城市二手住宅价

格环比增速，以2015年12月为基期100%推算价格指数，在截至2024

年4月的101个月份中，二手住宅价格指数呈现出明显的“倒V”型走

势，高点出现在2021年7月和8月的131.3%，截至2024年4月为

116.2%，相较高点下降11.5%，且自高点以来33个月份中，有30个月

份环比下降，显示出二手房价仍在下行阶段，短期止跌信号仍待显现。

图表1：70大中城市二手住宅价格指数

来源：WIND、中泰证券研究所

分城市看，以2015年12月为基期100%推算价格指数，截至2024年

4月，一二三线城市二手商品住宅价格指数分别为144.6%、121.1%、

113.5%，表明相较2015年末仍然存在一定的涨幅；相较近年最高点的

回落幅度分别为8.5%、10.6%、12.7%。从上述数据来观察，房价呈现

出同步回落的态势，但高等级城市相较于低等级城市回落的幅度更低，

显示出高等级城市在基础设施上的完善程度，以及医疗、教育等社会事

业配套的优势，有利于吸引人口的集聚，从而为楼市提供相对充足的增

量需求。

图表2：70大中城市二手住宅价格指数（一二三线城市）

-3-请务必阅读正文之后的重要声明部分

宏观策略专题报告

来源：WIND、中泰证券研究所

对于后续房价的走势判断，由于房价是需求与供给相互匹配后的最终结

果，因此，讨论房价的走势，需要从供给与需求两端，观察关键变量的

变化方向以及速度。