新冠肺炎疫情引发房屋租赁纠纷处理指引.pdfVIP

附件

新冠肺炎疫情引发房屋租赁纠纷处理指引

新冠肺炎疫情的爆发，给各行业的发展带来了不同程度的影响，

租赁行业受损尤为严重，出租人和承租人对租赁房屋的收益权、使

用权均受到不利影响。为保障辖区租赁行业健康发展，妥善解决疫

情引发的租赁纠纷，特制定本指引，供各方参考。

—、处理原则

新冠肺炎疫情属于突发的重大公共卫生事件，具有突发性、不

可预见性，属于不能避免、不能克服的客观情况，符合《中华人民

共和国民法总则》第一百八十条第二款“不可抗力”的定义。参考

最高人民法院在“非典”疫情期间印发的《最高人民法院关于在防

治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的

通知》（法〔号，已失效）第三条第三款规定，针对新冠

2003）72

肺炎疫情引发的租赁合同纠纷，处理原则如下：

1、疫情期间，如按照租赁合同履行对一方当事人的权益有重

大影响的，可以根据具体情况，适用公平原则处理。

2、疫情影响致使租赁合同当事人根本不能履行合同而引发

的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百

一十八条“不可抗力免责规则”的规定处理。

3、受疫情影响较小，属于一般商业风险的，由合同当事人遵

守信用原则，严格履行合同约定。

二、典型问题及处理建议

1、受疫情影响，承租人可否要求出租人减免租金？

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，因疫情造成

合同不能履行的，适用不可抗力免责规则。如：承租人因政府疫情

防控措施无法离开管控地区、因罹患新冠病毒肺炎正在治疗等客观

情况致使合同不能履行的，可以适用不可抗力免责规则，免除全部

或部分责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同

法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，若按照合同继续履行对

一方当事人的权益有重大影响的，可以根据具体情况协商变更合同。

如：承租人因疫情防控措施在一定期限内无法使用租赁房屋的，可

以提出减免租金、延长租期。

需要注意的是，减免租金属于变更合同内容。按照公平原则,双

方应当合理分担疫情造成的风险，兼顾双方的利益平衡。因此,建议

承租人在疫情发生后，及时与出租人沟通，提供合同履行受影响的

相关证明，双方应就租金减免问题友好协商，合理分担疫情导致的

不利后果，如协商不成，承租人应先行支付租金以避免因未及时足

额支付租金带来的违约风险。

2、因疫情影响，承租人能否以不可抗力为由解除租赁合同？

出租人能否不退还押金？

根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，因不可抗

力致使合同目的无法实现时，才可依法解除租赁合同，任一方不得

随意行使合同解除权。若因本次疫情仅致使合同履行产生部分障碍

或迟延，但不妨碍合同目的实现的，双方不享有法定解除权；确因

合同目的无法实现而解除合同的，合同解除后，承租人如无其他违

约行为的，出租人应当退还押金，出租人随意克扣承租人押金的，

将承担由此产生的违约风险。

3、因疫情影响，承租人无法按合同约定时间搬入，是否需支

付未搬入期间租金？

承租人在未搬入租赁房屋的情况下是否需要支付租金，需结合

合同约定、履行情况以及疫情造成影响大小等情况综合判断。如：

疫情造成影响的期限较长，导致租期较短的租赁合同在期限届满时，

承租人都无法搬入或使用房屋的，租赁合同目的无法实现，承租人

可以要求解除合同，不再支付租金；按照合同履行对承租人权益有

重大影响的，双方可以协商变更合同内容，协商减免租金或延长租

期等；若疫情影响相对轻微，未导致合同无法实现，承租人也无法

举证证明合同继续履行将产生不利后果的，承租人应当依约支付租

金。

4、因疫情影响，承租人无法按合同约定时间搬离，是否构成

违约？出租人能否提出涨房租？

租赁期间届满，承租人应当按照约定返还租赁物，否则可能构

成违约，但是否承担违约责任，则需考虑合同履行的实际情况。如：

政府防控要求承租人在租赁房屋内居家隔离导致合同超期未能搬出，

或者承租人因防控措施无法返回租赁房屋及时清退的,可部分或全

部免除承租人延期退还房屋的违约责任，但并不当然免除承租人支

付延期搬离期间租金或占有使用费的义务。

承租人受疫情影响无法搬离导致合同延期的，出租人不得