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“以旧换新”三大模式：真金白银收购效果或最佳

2024年5月14日

分析师

要点

任映雪

―“以旧换新”整体有利于楼市去库存，但不同模式的政策效果或存差异。北京

yingxue.ren@

―地方政府或国资平台出“真金白银”的“收购模式”要好于“帮卖模式”。“收购模式”发

挥效力的关键在于背后的资金支持力度，即是否有更高层级的资金支持落地值得下一阶段重张任远

点关注。北京

renyuan.zhang@

―“以旧换新”政策现阶段对一般开发商消化库存的实质性帮助相对有限。这是因为“收购模

式”大都处于少量试点阶段，并且地方国企平台操办的“以旧换新”多局限于自身开发的楼

盘，难以惠及一般开发商楼盘。

我们认为，各地纷纷推出的“以旧换新”举措是对430政治局会议“消化存量房产、优化增量住房”

政策定调的落地实践。大方向上，“以旧换新”举措有利于楼市去库存，打通一二手房置换交易链

条，活跃市场交易，但是去库存的最终效果取决于“以旧换新”所采用的模式、机制设计，以及落地

规模。

我们认为，该政策现阶段对一般开发商消化库存的实质性帮助相对有限。这主要由于当下的“收购

模式”大都处于少量试点阶段，且低线城市由当地国企平台操办的“以旧换新”多局限于自身开发

的楼盘。就政策效果而言，我们认为地方政府或国企平台出“真金白银”收购存量房支持新房购置

的“收购模式”要好于串联协调中介、开发商及购房者三方的“帮卖模式”。“收购模式”之下，对

存量房及新房的限制性因素越少，政策效果会更好。

“以旧换新”不同模式的政策效果存在差异，“收购模式”效果或最佳

从各地推出的举措看，“以旧换新”的主流模式包括收购、优惠补贴和帮卖。我们将“以旧换新”的

主流模式总结在表1。目前“帮卖模式”主要被一线城市采用，该模式的核心在于降低置换交易的摩

擦成本，政府不出资金支持，对交易的刺激效果仍将由市场化买卖因素主导。我们认为，该模式对置

换交易更多起到辅助推动作用，有助于释放一定的置换需求，但并不能指望通过流程优化就刺激出大

量的购新需求，毕竟市场主导的有效交易渠道本就存在，而一线城市的需求“堵点”并不在于交易流

程本身，更多的还是在于居民购买力及限制性政策。

相较之下，“收购模式”和“优惠补贴模式”背后均有不同程度的政府资金支持，我们认为这将更有

助于激发居民对置换交易的意愿，有望对去库存起到更大的作用。其中，“收购模式”主要由各地国

企平台直接下场收购符合要求的旧房，收购款用于购买指定范围内的新房，这种模式对于降低购房门

槛、释放居民购买力最为快速直接。此外，国企平台收购的旧房通常转做保障房或租赁住房，将“以

旧换新”与增加保障房供给有机结合，也是对推动“市场+保障”双轨制顶层设计的有益实践探索。

我们将现阶段代表性城市的“以旧换新”收购模式总结整理在附录。

标普信用评级（中国）有限公司2024年5月14日

“以旧换新”三大模式：真金白银收购效果或最佳2024年5月14日

表1

“以旧换新”三种主流模式总结

收购模式优惠补贴模式帮卖模式

是否有资金支持有有无

政策效果预判相对较强介于两种模式之间相对有限

郑州、南京、无锡、苏州（相城

代表城市区）、宣城、太仓、黄石、肇庆、长沙、盐城