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收益法评估案例

房地产评估案例2.4

商场评估案例

案例

G公司是一家大型商贸公司，因融通资金需要，委托C评佔事务所对其所属的

X商场进行评估。

一、评估对象简介

X商场座落于W市最繁华的商业街区，是W市经商的黃金地带。建筑物共24层，

其中地下1层，地上23层（裙楼5层，主体塔楼18层）。大厦的裙楼自1994年开始运

营，以招商出租营业场所为主要方式。第一层为日用白货区，二、三层是服装、鞋帽、

床上用品区，四层为家具区，五层为舞厅、台球等娱乐区，地下室按人防工程设讣施工，

现为停车场和其他出租经营。主体塔楼为写字间设讣，外部的面砖贴面、铝合金窗、玻

璃幕墙已经安装完工，电梯已完成采购，但内部装修尚未开始。大厦自营业以来，一直

是W市经营较好的商家之一。

二、评估过程简介

C评佔事务所的评佔人员，按照必要的程序，在对委托评佔的资产实施了必要的现

场勘查、市场调查与询证的基础上对委评资产做出了评估，主要做法如下：

（一）评估思路与方法的选取

评估对象为经营性房地产，但其主体塔楼内装修尚未完工，因此

1

对裙楼运用收益法评估，对塔楼运用重置成本法评估（注:塔楼部分按形象进度，考

虑成本构成要素，采用成本法计算，此处不再详列，仅介绍裙楼的评估过程）。

(二)纯收益的求取

1.总收益

预计在今后一段时间内W市经济发展状况与前儿年相比不会有大的变化，所以各

年租金按前3年实际发生额的平均数讣算调整。具体情况是：

(D-至四层为商业经营区，实际的租金收入山于各楼层经营品种不同而有所差别。一

层经营日用白货等赢利水平低的商品，租金相对较低;二、三层经营鞋帽、服装等赢利

水平高的商品，租金收入较高;四层经营家具，租金收入偏低。按照最佳效用原则和贡

献原理，一至四层的租金收入应从一层至四层递减。因此，将各层的实际收入水平调整

为客观收入，即：每月平均租金收入一层为67元，平方米;二层为60元，平方米;三层

为46元，平方米;四层为38元,平方米。调整后的整体租金收入与调整前不发生变化。

(2)四层现有部分面积用于办公，考虑也可出租营业，故四层的租金收入按四层总

面积计算。

(3)五层在未来一段时间内，预计仍按现在用途使用。但是，按口前的收入水平测

算，费用大于收入，所以五层用成本法评估。

(4)共享大厅暂作出租营业使用。为客观反映其收益水平，比照裙楼将其收入调

整为67元，平方米，商场豪华装修部分价值，按成

2

本法另行计算。

(5)地下室分为两部分。一部分为停车场，另一部分尚未出租。尚未出租部分比照

停车场收入按其80%汁算。

（6）2,455,416

通过以上分析计算调整，确定各部分租金收入为:一层元;二层

2,299,6803,081,2642,555,880386,0642,

元;三层元：四层元;地下室元;共享大厅

999,72413,778,028

元。合计元。

2.总费用

合讣包括管理费、房屋保险费、维修费、税金和不可预见费五部分，经分析讣算摊

980,925952,1131,096,707999,520

销到每层分别为:一层元;二层元;三层元；四层

1,081,62271,422182,309

元;共享大厅元;地下室元。合计入元。

3.纯收益