某集团西安高新宗地项目市场研究教材.docx

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时间：2021年x月x日

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟

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第

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高新相关项目地开发方向初步定位及市场研究

陕西正阳置业管理管控公司

2007年3月

目录

TOC\o1-3\h\z\u第一部分：地块初步研判及定位摘要 3

第二部分：宏观市场分析 4

第三部分：西安市及本案所处区域各业态市场分析 13

一、写字楼业态市场分析 14

1、国内写字楼市场近况 14

2、西安写字楼宏观经济环境分析 17

3、区域写字楼市场整体状况分析 21

4、西安写字楼市场特征总结 22

5、本案写字楼部分总结 24

二、酒店业态市场分析 24

1、背景状况 25

2、西安酒店供需情况分析 25

3、区域酒店市场供需情况分析 25

4、酒店业态总结及本案酒店部分业态定位 29

三、 酒店式公寓市场分析 30

1、西安市酒店式公寓现状 30

2、酒店式公寓业态概念 36

3、现有及潜在酒店式公寓分布 37

4、区域内酒店式公寓状况及本案酒店式公寓初步定位 38

四、 商业市场分析 37

1、商圈的定义 38

2、西安市区主要商圈分析 38

3、高新区域商业业态分析 51

第四部分：综合体相关项目的规模参照 53

一、 综合体相关项目基本情况 52

二、 综合体相关项目情况小结 55

第五部分：本案所处区域简要概括 57

第一部分：地块初步研判及定位摘要

相关项目区位：相关项目地位于西安国家高新技术产业开发区中央商务区（CBD）内，与区内绿地世纪城隔路相望，距市中心１０公里，距机场３５公里。

四至范围：北接锦业路，南临锦业一路，西起丈八四路，东至规划路。

投资主体：西部机场集团

总占地

121.639亩（含社会停车场8.216亩、代征路30.827亩）

净用地面积

82.596亩

土地性质

交通运输用地

容积率

＜3.5

建筑密度

＜35％

绿地率

＞35％

停车位

0.5辆/100平方米

经过对西安市及本案所处区域市场的分析，根据本案土地性质、投资主体现有资源和西部机场集团的实际需求，考虑西安高新区CBD的未来发展趋势，我们对相关项目定位及业态作进行初步分析和建议：

根据西部机场集团的航空旅行服务资源结合相关项目区位及CBD商务属性做出相关项目的总定位——西部航空国际商务港

根据现有土地性质为划拨交通用地，不具备开发商品住宅的基本条件，结合西安高新区CBD的整体定位，对相关项目所含业态种类做如下初步定位：城市候机中心、写字楼综合体（5A甲级写字楼、西部机场集团下属企业办公地）、商业综合体、五星级酒店和酒店式公寓、停车场（附加汽修中心）五大部分；

第二部分：宏观市场分析

一、西安房地产行业现状与特点

(一)现状背景

西安历年主要经济指标

年度

2001

2002

2003

2004

2005

2006

国内生产总值（亿元）

734

823.46

940.35

1095.87

1270.14

1450.02

固定资产投资（亿元）

287.7

280.31

446

640.42

835.10

1066.62

居民人均可支配收入（元）

6705

7184

7748

8544

9628

10905

2006西安市主要社会经济指标

社会指标项

指标合适的内容

常住人口

822.52万人

常住人口增长

15.71万人

人均GDP

17794元（平均汇率折算为2241美元）

从各国经济发展的经验来看，地区人均GDP超过2000美元时人们对经济前景将普遍看好，对经济发展的信心增加，投资也将会保持良好的态势，地区经济将拥有良好的消费支撑能力，房地产业将从起飞阶段迈入加速发展阶段，而商业主流也将出现品质和结构上的升级换代（ShoppingMall这种商业形式就是在美国人均GDP超过2000美元后才出现的）。

(二)特点

国家宏观调控对西安房地产市场影响较小

国家宏观调控主要目的为抑制房价上涨过快，防止部分地区房地产行业出现泡沫，并且对部分短期炒作投资客进行了一定的控制，在贷款额度和利率方面，加大了投资客的成本及其风险。对于西安这样一个以内需为房地产市场拉动点的城市，国家宏观调控的一些政策对其影响并不明显。居住需求作为居民生活的硬性需求很难被抑制，而西安多次置业的客户同样很少以炒房、投机为目的，因此近年国家出台的一系列调控政策对西安房地产市场的发展并未形成较大影响。

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