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市场调查长沙市场调研

人均居住面积单位；平方米/人

年份人均居住面积

19804.95

19927

119957.31

19978.15

199910.05

200110.95

200212

资料来源：《长沙统计年鉴》

（三）城市规划对房地产发展的影响

从较长的时期来看，2001年修编后的城市总体规划规定，到2020年长沙市人口将增加到

350万，城市用地规模由原来的250平方公里增加至350平方公里，城市空间结构为一主二次

四组团，即一主--河东主城区，二次--河西新城、星沙马坡岭新城，四组团--捞霞组团、高星

塘岭组团、含浦组团、暮云组团。城市规划区由原来的966平方公里扩大到2890平方公里，其

中都市区1450平方公里，按照长沙整体规划修编后的蓝图，长沙通过10-15年的努力，将建设

成一个人口300万，城区面积350平方公里的大都市，按此速度，长沙还要增加住宅面积4000

万平方米，每年要新增住宅面积200多万平方米，房地产市场仍有巨大的发展空间。随着长沙

城市版图的不断扩大，交通条件的日趋完善，城市的住宅规划用地规模亦发生明显的变化，多

家品牌发展商挥师长沙，在长沙的东、西、南、北片区圈得大片土地，各展优势，向市场展现

了一幅逐鹿问鼎的新战国图。据了解，目前长沙预计开发规模超过1000亩的楼盘就有10个左

右，未来一年时间内就有4-5个大型住宅群落成城市的东、北、西三面。

（四）外围资金看好本地市场房地产开发投资大幅攀升

从市场的产品、价格以及居民的消费观念来分析，长沙市的房地产市场发展还未完全成熟，

商品房价格还停留在较低的水平，发展空间广阔，加上近几年产业发展秩序不断规范，市场投

资环境向好，吸引了不少异地的开发商如深圳天健、大连万达、南都置业、浙江中天、香港兆

祥、广东碧桂园、阳光100等大品牌发展商先后落户星城。2002年，长沙市共完成房地产开发

投资81.56亿元，同比增长29.09%，进入2003年，截至1-6月份，已完成房地产开发投资

48.66亿元，同比增长达50.8%，创历史最高水平。外来品牌发展商的进驻，同时也会将他们优

秀的作品带到长沙，必然引起长沙房地产市场的革新。随着房地产开发投资的大幅攀升，房屋

竣工面积也呈现快速增长的局面，2002年竣工房屋面积达322.12万㎡，同比增长96.53%，进

入2003年，截至1-6月份，房屋竣工面积达135.35万㎡，同比增长60.3%，今年房屋竣工面

积主要集中在下半年完成，供货量将出现大幅攀升，市场竞争将更为激烈。

（五）投资存在风险产品决定胜负

长沙预售商品房批出量及成交量近几年增长迅速，2002年的增幅分别高达58.20%及

42.28%，但每年的上市量均明显大于成交量，统计1999-2002年，全市商品房预售面积大于销

售面积高达373.15万㎡，接近2002年全年的供应量，令到供求关系日趋紧张，市场供应压力

及商品房的空置在逐年加大。而另一方面长沙市期房的成交量占总成交量的比例则呈逐年上升

的走势，进入2003年，1-6月份期房成交量占了总成交量的近80%，创历史高位。

以上数据显示，长沙商品房的空置量主要来源于旧有的产品，新产品的销售速度正在加快，

2003年