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项目成本管理流程

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流程图示

流程概述

流程目的

以项目经济效益最大化为原则，对项目开发全过程进行成本控制。

适用范围

适用于公司本地开发项目的“全成本”管理。

定义

目标成本：广义是指在不同阶段根据现有信息所制订的项目开发成本计划；狭义仅指在某阶段确定的控制性的、不能随意变动且作为考核基准的成本目标。

限额设计：是指按照某阶段确认的成本目标，指导和控制设计成果（一般仅指初设和施工图设计），保证项目总投资限额不被突破。

流程要素描述

支持文件设计阶段成本

支持文件

设计阶段成本工作指引

目标成本工作指引

设计变更管理流程

工程洽商工作指引

动态成本工作指引

招标采购管理流程

合同管理流程

工程结算工作指引

成本后评估工作指引

流程CP点

目标成本的持续细化（全程管理）

设计阶段采用给出成本指导意见（含设计限额）

责任部门

主导部门：成本管理部

参与部门：

规划设计部、项目拓展部、财务资金部等

流程KPI

目标成本变动率

目标成本测算的准确率

输入条件

各阶段成果（包括可研、定位策划、各阶段设计成果等）

建筑安装类合同

输出结果

项目目标成本

项目实施阶段的成本控制

工程结算审批

成本后评估报告

项目成本

管理流程

流程CP点描述

CP点

对流程的影响

控制要点

难点／风险点提示

目标成本的持续细化

建立目标成本是项目成本管理的前提和基础

·从可研论证到控制性目标成本的确认过程中，每一个重要的、对成本产生影响或需要控制的环节都需要做目标成本的深化和修正

·在初设后确定控制性目标成本

——

设计阶段采用给出成本指导意见（含设计限额）

设计阶段是目标成本管理和控制的主要阶段，通过预设限额设计指标和成本指导意见，有利于事前控制

·在初设和施工图设计前需作限额设计指标及成本指导意见

·限额设计对设计单位的履约能力要求较高，要求成本和设计部门随时跟进并督促落实设计单位优化设计成果

工作程序

成本信息调研

公司进入新的城市进行房地产开发，成本管理部必须与项目拓展部共同进行市场调查，完成该城市的《房地产开发成本水平调查报告》，内容应包括：

该地区房地产开发适用的法律、法规、规定及其对工程成本的影响：包括定额计价模式、工程招投标规定、地产项目开发税费等。

当地的设计规范和标准的特点，主要指工程建筑设计、人防要求、公建配套要求以及技术特点，以便考虑对造价的影响。

当地建造成本的比较：包括定额造价水平的对比和实际建造成本的比较，完成该地区《各类建筑各种档次物业建造成本水平表》

成本管理部应在项目拓展部提供的竞争楼盘清单中，挑选1-2个楼盘深入调研，完成《竞争楼盘成本水平调研报告》。

项目论证阶段成本估算

项目拓展部确定论证项目，初步了解大市政条件，规划设计部进行概念规划草案设计。

成本管理部根据规划设计部提交的概念规划草案、主要规划指标，项目拓展部提供的相关土地状况资料，工程管理部提供的市政费用预测，市场营销部提交的关于新项目初步定位建议，结合同类项目的成本数据完成开发成本估算。在提交财务资金部完成投资估算后，一起作为项目拓展部编制《项目可行性研究报告》的内容提交公司评审。

公司评审通过《项目可行性研究报告》后，成本估算自动成为项目建安成本预控目标。

定位策划阶段成本测算

项目获取后，项目拓展部提出项目整体开发要求，规划设计部提出产品策划方案，明确各业态面积划分、结构类型、景园/室内装修标准、各机电系统配备标准等，项目拓展部在完成市场调研基础上编制《项目定位策划报告》。

成本管理部根据规划设计部提交的产品策划方案和工程管理部提交的市政费用预测完成成本测算，提交项目拓展部形成《项目定位策划报告》并组织评审。

设计阶段成本控制

概念设计阶段：项目定位策划方案通过评审后，规划设计部组织项目的概念设计，成本管理部参与设计方案评审，并提出成本意见。

方案设计阶段：成本管理部组织相关部门共同完成目标成本编制（详见《目标成本编制作业指引》）。并交常务副总经理审批，作为控制成本的依据。

初步设计阶段：

成本管理部在初步设计开始前，依据前期成本匡算结果提出初步设计限额要求，经各分管领导联签后，作为初步设计阶段的成本控制依据，由规划设计部具体落实、实施。

根据项目开发进度要求，由成本管理部配合采购管理部着手进行总包、监理和前期施工单位招标。

施工图设计阶段：

成本管理部在施工图设计开始前，提出施工图设计限额要求，经各分管领导联签后作为施工图设计任务书的附件，成为施工图设计阶段的成本控制依据，由规划设计部具体落实、实施。

规划设计部在施工图出图30天内，完成施工图设计评审。成本管理部在施工图评审结束后编制成本预算，作为评审规划设计部施工图设计成本