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成本管理在房地产开发的价值

在项目建设过程中，如果不控制好施工图纸设计的质量，单纯去控制施工阶段的质量是没有意义的，因为很多施工质量都源自于设计问题。据分析，一般的房地产项目设计费用多数都不足整个项目费用的1%，但这不足1%的费用对于整体造价的影响却在70%以上。

一、招投标阶段

招投标阶段是确定施工单位的过程。房地产企业要严格控制工程质量，才能在业绩赢得口碑。因此，作为施工的主体，施工单位对于工程造价也有着重要的影响。选择好的施工单位，可以有效保障质量，并节省工期，为房地产项目资金回笼解决不少困难。另外，选择实力雄厚的施工单位，也可以减缓房地产企业在施工中的资金压力。过去一些房地产企业为了节约成本，选择实力差的当地施工单位施工，结果施工单位在施工中因资金问题举步维艰，甚至靠借高利贷维持项目进展，最后质量及工期都保障不了，无形中增加了项目建设的成本。

二、加强前期工作控制的重要性

房地产项目的成本控制应该是贯穿整个建设过程的，而不应该仅限制于施工或者项目决算阶段。首先，项目前期的决策可以说是整个项目建设的基础。只有在正确决策的基础上，才能选择最佳的投资方案，达到资源的合理配置。而如果决策阶段有任何失误，后续的一连串工作都会跟着走偏，将会直接造成人力、物力以及财力上的浪费。而现阶段的许多房地产项目决策中，往往是几个项目投资人一拍即合，做出的草率决定，从客观上讲缺乏一定理性。而且多数投资人缺乏施工经验，导致决策阶段出现失误，为项目后续建设埋下了重大隐患。其次，同样的问题也存在于设计阶段和招投标阶段。以项目招投标为例，过去的施工单位多是靠着行业中的熟人介绍或者利益关系承接施工项目，这种流弊在现在的建筑业及房地产行业中仍然存在。这样的承接方式不仅扰乱了建筑市场的正常秩序，而且在施工过程中难于管理，工程质量难以控制，无形中增加了成本。比如一些施工单位靠着同建设单位的关系，在施工过程中随意更改设计图纸，不听取监理单位意见等，给工程质量管理增加了难度。还有许多施工中的问题，当我们顺着原因往前找，就会发现其实问题出在前期的管理上。因此，在房地产建设项目中，加强前期工作的管理，对于成本控制有着重要的意义。

三、房地产开发项目前期成本管理的措施

1.在项目决策阶段，最重要的是要集中众人的力量，加强方案的理性和科学性。为此，建设单位可以考虑在此环节中向行业中的一些专业咨询服务公司做咨询，征求他们的合理意见。另外，现阶段我国建筑工程或者房地产项目中，监理单位的作用多数都没有得到正确的认识。过去认为监理单位的职权只存在于施工环节，其它过程则不需其参与，这样就大大限制了监理单位的主观能动性。因此，在决策阶段可以考虑引入监理单位，通过他们的专业化知识，集思广益，帮助建设企业做好决策工作。

2.设计阶段控制成本的主要措施在于加强限额设计。首先，根据决策阶段通过的可行性研究以及投资估算做好初步设计；其次，按照批准后的初步设计总概算来对设计进行控制，同时各专业设计部门在保证满足使用功能的前提下，按照投资限额来控制设计的成本，严格完成技术设计和施工图纸设计，以保证总投资限额不会被突破。可见，限额设计是将专业设计同成本控制有效的结合在了一起，在限定成本的基础上，进行满足功能的专业化设计。

3.招投标阶段的成本控制，既要控制总造价的合理性，又要选择好施工单位。在造价预算上，建设单位要选用专用的造价工程师，或者造价咨询企业，来完成项目的造价预算。只有掌握了合理的造价，建设单位做到心里有底，才能在招标过程中合理选择中标单位。其次，招投标环节中，要严格控制私下交易活动，保证招投标工作的公开、公平以及公正原则。

四、结语

房地产项目建设的成本控制贯穿于项目整个过程，从前期决策、设计到中期项目施工，最后到项目竣工决算，各个环节对其成本都有着重要的影响。而作为建设单位，要打破过去只重视施工控制的观念，加强项目的前期管理，从根本上解决问题，避免给后续阶段留下隐患。

作者：陈素元单位：万科（重庆）房地产有限公司