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涉外房地产律师(杜慧力)

涉外房地产律师业务技能杜慧力引言：做外商投资的房地产可能最需要知道的是，政府现在严格控制和打压的行业，它不像是做一个高科技或者要生产什么东西，政府基本上还是鼓励你，想做什么都很容易。但是房地产是人人喊打的行当，这个不光外商，从2009年初房地产低迷了很短一段时间之后，到现在房地产的形势，政府出台了一系列的打压措施和政策。我在这里列出来的基本上是比较重要的，针对外商投资的房地产的一些限制，甚至是一些禁止性的规定。基本上所有的这些都是从2006年7月“171号文”开始的，后面还有一些外管局、商务部的各种各样的规定。原来都是允许鼓励的，现在全部最多变成“允许”了。房地产风云变得也是特别厉害，因为房地产和别的行当不太一样，房地产现在已经不是一个经济、法律问题，可能更像是一个政治问题。以前包括现在我觉得很少一个行业所有人都在关心房地产，老百姓、政府学术界都在关心房地产，因为他是一个跟别的不一样的行业，“住”跟每个人都有很大的关系，而且现在改革开放30年我们该积累的东西都积累了差不多了，除非你把产业或各方面升级一下，我们这个国家已经没有出路了。现在这30年积聚的钱财没地方放，比方说像我们所做合伙人的每年假定他分几百万的话，没什么投资渠道，你要投资的话，你要么放到股市上，要么自己去做一些其他投资，要么买房地产。像你们都听了无数个这样的故事，谁两年前买了个房，现在涨了三、四倍。大家都会把钱放到房地产上面来，所以我觉得这个行业像一个银行一样，所有社会的财富基本上最后都变成了房地产。这样的话是非常不好的，你想我们做各行各业都去挣钱，最后钱都便成了砖头、水泥、楼房，比如说50年代国家那时候是控制一切的，他把好多钱都投入到了教育、发展、科研上面，现在你看到社会上基本上所有的钱都投到了房地产上面。像江浙、义乌这些原来做小商品、五金的他们现在都来做房地产，因为原来那些东西利润太低了，现在都听说做房地产的把钱一投，第二年就赚了一倍。所以这些人也就都把钱拿到了房地产上来，这样形成了一个非常畸形、非常奇怪、非常没有道理的一个市场，所以政府特别关心，它关心不是纯粹按经济规律办事。比方说：4月30号出一个新政策，北京市一人买一套房，这个有什么道理呢，

房地产我觉得一直到2004、2005年之前都是开发商的天下，包括香港来的，也都是一单一单的在做房地产生意。但是2004、2005年之后，突然就变成了房地产的天下了，这些人不是说他对房地产有什么特别的兴趣。他就想一件事情，什么能给我最高的回报，房地产这个行业有几个最适合他们的特点：第一，房地产投资比较大，比方说我是高盛的人，我要投资一单房地产或者别的行业，我要想我投的钱太少的话，是不划算的。为什么，比方说我做过一个音乐公司——太合麦田号称中国最大的音乐公司，我曾经问：“你们去年盈利多少钱啊？”他们说：“大概一两百万吧！”听得我非常的吃惊。我们的客户大家拿了SK拿了几百万美元，就收了很多股权，当时我就跟他们那老总说：“你们这个行当简直是让我不可思议，我说我做房地产的，我的客户用钱这个单位都是亿，没有人说是千万、百万。”他说：“开玩笑，怎么会用千万这个单位来讲这个数字，都是用亿的，你们那行当全国第一的音乐公司，竟然都是这么少的钱。”他说：“这个行当就是这样。”对于这些投行来讲的话，钱少的话他有很大的问题，投行基本上完钱的，他并不懂某个具体的行业，你看到投行来做的时候，每次都是请一帮中介机构。比方说他看到一个楼盘他来投，很简单，他会请律师、会计师、评估师，楼盘的机电人员，来看这个情况。让会计师帮他看投这个是不是赚钱，让律师帮他把架构法律文件做好，会计师可能查对方的账里面有没有漏，到底这个公司的现金流是怎么样的，什么时候卖出去，什么时候会有多大的回报，请物业评估看这个楼用的是什么空调系统，楼下三层人防的事怎么解决。看这个楼是能用30年还是50年，用的钢筋和水泥标号是不是都够，他全是请了一帮专业人员帮他来做，这帮专业人员等于可以把他这些事情都做好。对于他们来讲，我即使做一个小的事情，比方说做一个音乐公司，我要请一帮懂音乐的专业人员来做。做房地产也是一样，这些人收钱都比较贵，所以他做一个小的不合适，他们都来做大的，房地产正好给他这个机会，投资都很大，做小的根本就划不来，可能请专业人员费用都不够。第二，房地产的回报别的行业很难，房地产像这些投行要求的回报早期的时候大概是18—20后来涨到23—25—28，一般会在20%以上30%以下。都是在这么大的创维要这个回报，房地产正好可以给他这么高的汇报的行业，所以他他们都挤到这个领域来了。二、外商投资房地产项目的公司架构1．上市公司架构（红筹）2．外商直接投资架构（合资、合作、独资）三、涉外房地产项目融资安排1．主要融资方