绍兴房地产项目——朗诗柯桥项目营销策略报告市公开课金奖市赛课一等奖课件.pptx

;报告目录;市场研究;依据《关于落实绍兴市区住房限购政策相关事项告知》，4月25日起，非绍兴市户籍居民在市区购买新建商品住房将受限。

限购详细办法是：自4月25日起，对绍兴市〈含所辖县（市、区），下同〉范围外能够提供在绍兴市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证实或社会保险缴纳证实非绍兴市户籍居民家庭，限购绍兴市区1套新建商品住房。对不能提供在绍兴市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证实或社会保险缴纳证实非绍兴市户籍居民家庭，暂停其在绍兴市区购买新建商品住房。对违反要求购房，不予办理房产登记手续。;;区域;·来住宅待推体量在260万平方米左右。;【历年供求走势】;发展商：金昌、绿城、益泉

工地位置：柯桥瓜渚湖北端

开盘时间：3月

总建面积：58万方

均价：毛坯13000元/平米

精装21000元/平米（装修6000元/平米）

主力面积：毛坯178-230平米精装264-300平米

主力总价：毛坯231-299、精装554-630万元

项目概述：项目由六栋当代风格临湖高层住宅、十栋新古典主义风格高层住宅，一栋临湖高级写字楼共同构成。整个园区别为两期开发，当前一期仅剩少许房源在售，主要在售二期房源。

客户情况：客户主要起源为柯桥及周围地域私营业主和个体工商户、高官、公司老总等，多为改进型需求者。;玉兰花园为区域内标杆项目，户型定位高端，总价相对较高，从销售情况来看，二期第一批房源集中在2月之前往化，月去化速度在40-50套，而近期推出第二批房源去化相对较慢，月均去化速度在20套左右。;【香湖郡】;香湖郡户型定位高端，当前毛坯房源仅剩余少许低楼层房源在售，而精装大户型由于总价较高，剩余房源较多，去化相对较慢，整体月均去化速度在28套。;【金色丽都】;;【永利中央公馆】;;发展商：绍兴县赞成置业有限公司

工地位置：绍兴县裕民路和双渎路交叉口

开盘时间：5月6日

总建面积：33万方

均价：8800元/平米

主力面积：100-125平米

主力总价：88-110万

项目概述：项目总建筑面积约32万平方米，由2幢小高层和32幢高层构成，建筑采用典型Artdeco新古典主义风格，当前推出为一期两幢房源。

客户情况：主要为柯桥???地人及外来做生意新柯桥人，尚有周围乡镇进城客户。置业目的以自住与投资为主。;;发展商：金地置业

工地位置：绍兴县群贤路与大小坂湖交汇处

开盘时间：预计6月

总建面积：150万方（一期30万方）

均价：高层9000-1元/平米

叠加0元/平米

主力面积：高层90-178平米叠加147-229平米

主力总价：高层81-178万元叠加294-458万元

项目概述：项目总建筑面积150万方，构建5大住宅组团、14万方湖滨商业集群自在新天地和2万方邻里中心。其中一期约30万方，近期将推出第一批房源，180套高层、126套洋房。;区域内未来分面积段待推情况：;·柯桥当前受政策调控影响相对较小；

·当前市场接受度较高为160平方米下列户型，160平方米以上，尤其是200以上大户型，去化速度较慢；

·未来待推体量较大，除了90平方米下列面积段外，其它面积段均面临较大市场竞争压力。但120-140平方米与140-160平方米面积段为市场主力去化产品，因此，存在一定市场机会。;客户定位;;客户构成：

客户主体：主要为私公司主，个体户及公司中高层管理者，另一方面为周围乡镇进城村民与公司员工；

客户起源：主要来自柯桥城区、另一方面为周围乡镇，再次为外来做生意新柯桥人；

置业目的：主要为改进性需求，另一方面为在柯桥初次置业新柯桥人或进城村民，另外，尚有少许投资需求。

阐明：

绍兴纺织业尤其发达，柯桥有全国规模最大中国轻纺城交易市场，区域内私公司主与个体户汇集，成为本案主力客源之一；

伴随周围乡镇经济实力增强，农村人进城成为购房主要部分；

外地来柯桥经商、工作新柯桥人，也成为购房主力，他们在柯桥多年，计划在柯桥安家落户。

;【86-127平方米户型】;【142-158平方米户型】;【170-208平方米】;营销策划;当前瓜渚湖区域，一线临湖高层公寓毛坯价格为1-15000元/平方米，代表项目为玉兰花园与香湖郡；

非临湖区域高层公寓毛坯价格为8000-9500元/平方米，代表项目为润泽大院、翡翠公馆及金色水岸；;【第一批推出（9月）】;【第二批推出（11月）】;【第三批推出（4月）】;项目;本案面积段丰富，预计开盘当月销售率在60%左右；

两方86平方米户型，去化难度不大，三房127-142平方米户型，即使面临较大竞争压力，但为市场主力去化面积段，因此两个户型月均去化速度可达到50套