物业公司管理园林集团物业评估技术报告书.pdfVIP

目录

一、房地产估价技术报告3

六、附件84

一、房地产估价技术报告

（一）一般因素分析3

（二）个别因素分析4

（三）区域因素分析4

（四）市场背景分析4

（五）最高最佳使用分析5

（六）评估方法选用6

（七）估价测算过程7

（八）估价结果确定83

（一）一般因素分析

1、自然条件

深圳位于北回归线之南，东经113°46′至114°37′，北纬22°27′至22°52

′。地处广东省南部。南隔深圳河与香港相望，北与东莞、惠州接壤。海域连接

南海及太平洋，东起大亚湾，西邻伶仃洋。海域辽阔，多处可建深水港，水产资

源十分丰富。深圳属于亚热带海洋性气候，雨量充沛，日照时间长。夏无酷暑，

时间长达6个月。春秋冬三季气候温暖，无寒冷之忧。年平均气温为22.4℃，最

高气温为36.6℃，最低气温为1.4℃，无霜期为355天。每年5至9月为雨季，

年平均降雨量为1933.3毫米。夏秋两季有台风，但受山峦阻挡，直接袭击市区约

两年一次。经重新勘测，深圳市总面积为1948.69平方公里，略少于原来统计的

2020平方公里。深圳经济特区面积为391.71平方公里。深圳全境地势东南高，

西北低，大部分为低丘陵地，间以平缓的台地；西部为滨海平原。境内最高山峰

为梧桐山，海拔943.7米。深圳海岸线长229.96公里，有6处港湾建有深水港。

大小河流160余条，但集雨面积和流量不大。流域面积大于100平方公里的河流

有深圳河、茅洲河、龙岗河、观澜河和坪山河。深圳河与茅洲河下游可运行小型

运输船。截至2001年底，全市常住人口468.76万人，其中户籍人口132.04万人，

暂住人口336.72万人。

2、环境条件

深圳市生态环境优良。实现城乡一体化和经济、社会、人口、环境、资源、

协调发展，已建设成为生态城市。连续获得了“国家卫生城市”、“国家园林城

市”、“国家环保城市”、“中国优秀旅游城市”，2000年被评为“国际花园城市”。

3、行政区划

深圳市下辖6个区，26个街道办事处，19个镇。罗湖区、福田区、南山区、

盐田区位于经济特区内，宝安区、龙岗区地处经济特区外。

4、交通环境

深圳是中国拥有口岸数量最多、出入境人员最多、车流量最大的口岸城市。

深圳港口码头岸线长逾15公里，拥有9个港区，500吨以上泊位128个，其中万

吨以上泊位39个。港口总吞吐能力5861万吨。深圳机场可以满足年旅客吞吐量

1200万人次的需要。目前，国内23家航空公司进入深圳机场，开通国内航线105

条，国际航线5条，平均每天开出70多个航班。大京九铁路高速快捷，广深高

速公路畅通无阻，深圳现已跻身我国四大繁忙空港之列。

（二）个别因素分析

本次评估中对于工业用途物业的个别因素主要考虑位置、土地使用年限、建筑结

构、装修标准、新旧程度等，通过前述的现场记录进行比较。对于住宅用途物业

的个别因素，如朝向、户型等影响因素没有修正，在进行个别因素修正时按均价

来考虑。对于商业用途物业的个别因素，主要根据租赁合同来调整，在进行个别

因素修正时根据租金综合考虑。

（三）区域因素分析

详见估价对象位置及区域环境的描述，本次评估中对于评估物业的区域因素

在对土地采用基准地价法计算时进行了修正，对地上建筑物主要采取重置成本法

进行计算，所以没有进行修正。

（四）市场背景分析

2003年深圳经济特区房地产价格总体走势仍呈平稳态势，其中，房价、地

价总水平略呈上升趋势，房租总水平略呈下降趋势。与2002年度相比，房价总

水平上升0.40%,地价总水平上升1.16%，房租总水平下降1.93%。

深圳房价指数结果显示：2003年住宅二级市场（新房）、住宅三级市场（二手房）

和办公楼的房价均略呈上升趋势，商业用房的房价走势平稳；与2002年度对比，

住宅二级市场、办公楼的房价均分别上升了0.53%、0.82%，住宅三级市场、商业

用房的房价保持平稳。罗湖区住宅二级市场房价前三个季度呈下降趋势，第四季

度止跌回升；住宅三级市场房价略呈下降趋势；办公楼房价略呈上升趋势，商业

用房的房价保持平稳。福田区住宅二级市场、住宅三级市场和办公楼的房价均呈

上升趋势；商业用房的房价保持平稳。南山区住宅二级市场、住宅三级市场和