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深圳珠江广场项目

经营方案说明

深圳珠江广场项目采用五星级酒店委托经营，甲级写字楼、产权式酒店、公

寓式写字楼及商业街销售的形式开发经营。项目拟按11.177亿元的总体目标成

本进行控制，预计：

1、销售部分的销售收入为11.52亿元，内部净利润2.55亿元，平均内部净

利润率22.2％。

2、酒店投资回收期13年；6亿元经营性贷款逐年归还，11年还清；酒店开

业后第3年开始盈利；开业后第10年的税后利润5603万元，税后投资利润率

8.9％。

要点如下：

一、计划指标：

1、销售均价：

甲级写字楼13000元/平方米，产权式酒店及公寓式写字楼10000元/平方米，

商业街15000元/平方米，销售车位12万元/个。

2、工程进度计划：

五星级酒店2009年完成结构及外墙施工，2011年4月完工，6月正式营业。

甲级写字楼2009年完成±0.00后暂缓施工，2010年6月复工、12月封顶，

2011年12月竣工验收。

已结构封顶的2栋公寓式写字楼、1栋产权式酒店及商业街2009年完成外

墙施工，2010年5月竣工验收。

余下的1栋产权式酒店2009年10月封顶，2010年9月竣工验收。

3、资金回笼计划及资金投入计划：

公寓式写字楼及栋产权式酒店2009年5月开售，2010年底前销售完毕

甲级写字楼及商业街2011年2月酒店工程完工开售，2012年底前销售完毕。

资金投入计划需根据销售回笼资金情况进行安排，详见资金平衡分析表）

4、融资计划：

项目目前贷款余额8.4亿元，其中：2010年6亿元农行贷款到期，2011年

2.4亿元中行贷款到期（以珠江东岸项目作为抵押物）。拟2010年归还3.4亿元

贷款（农行1亿元、中行2.4亿元解珠江东岸抵押物），同时追加农行3亿元贷

款至8亿元。2011年归还农行2亿元，其余6亿元贷款转为经营性贷款。

二、项目存在的主要问题：

项目的用款高峰在2010年及2011年，需依靠银行贷款及销售回笼资金计划

的落实才能确保资金平衡。

按本经营方案，至2011年五星级酒店开业，集团占用项目的2.6亿元资金

需归还完毕，项目可保持自身资金平衡。

三、关键控制点及建议

1、2009年6月前酒店及甲级写字楼暂缓施工，待与农行落实融资计划后

（预计在2009年7月前）复工。

2、需根据销售回笼款情况控制项目的资金投入。

3、甲级写字楼及商业街是销售难点，需酒店开业作为销售支持，甲级写字

楼需根据销售节奏控制工程进度。

4、从严控制成本，对酒店机电系统及室内装修部分工程成本需采取措施加

强控制。

5、酒店如在2011年大运会前开业工期偏紧，按集团现有的招标管理模式难

以确保工程进度，需组织各相关中心制订解决措施。

财务与投资管理中心

投资管理部

2009-5-11