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房地产开发公司工程保修管理指导书

总则

本指导书旨在规范工程管理中心工程质量保修的工作。

本指导书适用于公司各工程在保修期间的对质量问题的处理。

分则

项目自竣工验收合格之日起，至入伙之后六个月内的质量保修质量工作由工程管理中心负责；入伙之后六个月以后的质量保修管理工作由客户服务中心负责。分期开发项目按最后一期计。

质量保修范围为合同约定工程施工范围。具体质量保修内容为：合同价款（含补充合同价款）所包含的工程项目、设计图纸、变更及修改或文字约定、双方或多方会议纪要约定的全部内容。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。在正常使用条件下，建设工程的最低保修期为：

基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

一般土建工程、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；

供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

项目各项工程在招标文件中应明确最低保修期、保修义务及保修协议。

职责界定：

保修期内由物业管理公司负责接纳用户有关质量问题的投诉报告，并进行分类处理，以书面形式告知工程管理中心，由工程管理中心组织完成对所投诉质量问题的现场鉴定及专家咨询工作，且必须在收到投诉三个工作日内给投诉人以书面答复。

工程管理中心在移交物业时应当保证符合使用要求，向物业管理公司提供工程竣工验收合格证书、有关设备的使用保养和维修说明、竣工图、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》等。并会同承包商、物业管理公司共同签署《工程保修协议》。

保修范围及费用界定：

对于因用户未按《房屋使用说明书》的规定使用而导致的质量问题用户自行负责，工程管理中心可协助用户确定返修方案、联系承包商，全部返修费用由用户自理。

对于非施工原因造成的返修，由工程管理中心确定返修方案、核定工程量，填写《工程返修申报表》，成本控制部核定工程造价，报请分管副总批准后实施。返修费用计入该项工程成本。

工程缺陷的由物业管理公司根据工程保修协议的规定直接联系承包商进行返修。如发现重大工程缺陷，则由物业管理公司书面报告工程管理中心按工程遗留问题处理。工程管理中心在收到报告后五个工作日内给予答复。

维修基金的管理办法按某某房产《物业维修管理办法》的有关规定执行。

工程保修期后，由客户服务中心完成保修及保修期满确认程序，由工程管理中心填写《工程建设项目移交书》，由工程管理中心与物业管理公司双方签字后即表明该工程项目已正式移交物业管理公司进行后续管理。

对于工程遗留问题，实行工程负责人“终身负责制”。如工程负责人离开公司，则另行安排专人负责。

对承包商保修工作的评价是对合格承包商动态评价的重要指标之一。