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住房结构调整不宜一步到位

据媒体报道建设部近日下发的文件已经明确提出，90平方米是指建筑面积，而70％的比例要求是针对各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。但由于之前关于90平方米和70的争论和解释，出现多个版本和反复，人们多数对此信息来源及准确性仍表示质疑。不管怎么说，人们还是期盼这个问题能尽快澄清和明

确，否则会对新政的实施执行以及房地产市场的正常运作带来很大的影响。我有些不明白，解释这个政策为什么比制定这个政策还难。新政出台已经快一个半月了，到现在还停留在解释概念的阶段。不过，现在总算有了一些眉目。

其实，我是赞成90平米为建筑面积、70比例按城市住宅总量控制。因为，如果坚持按套型建筑面积容易引起人们的概念混乱，而套型建筑面积与建筑面积之间虽有不同，但差别并不大。不过，我从媒体报道中却看不到细则有明确90平方米是指建筑面积的字眼，反而觉得细则依然在坚持采用套型建筑面积的概念，只是将其明确定义为指单套住房的建筑面积，由套内面积和分摊的共有建筑面积组成。其实这两者是有一些差别的，只是差别不大而已，或者说套型建筑面积近似或约等于建筑面积。可能是大家已经厌倦于对这两个概念的纠缠，干脆将两者等同起来算了。

70％的比例按年度城市总量控制，虽然操作难度会更大，但比较合理和切实可行。因为，如果70的比例落实到项目，同时又对中小户型住宅进行限价的话，就会出现一盘两制的状况，难以操作和执行。而如果按总量控制，则可以因地制宜，有些项目100建大户型，有些则可以100建小户型，有些则按地段限定户型比例。而且，可以对整个是中小户型的楼盘才要求限地价和房价，定向供应给首次置业的消费者，如果供不应求就采取公开摇珠抽签的方式配售；而大户型和混合户型则仍按市场价格和运作方式发售。

虽然住宅结构比例的调整是十分必要的，但我对新政能否顺利落实和实施依然保持怀疑态度。因为，广州目前住宅供应市场是大中户型居多占70以上，而中小户型却不到30。而且，70中小户型住房比例是应当包括经济实用房和廉租房的，现在广州这两个方面还没有怎么发展，中小户型70的比例一下子都压在市场供应的商品住宅上，由倒三七的比例调整为正三七，180度的转变，可能使地方政府、开发商和市场都难以适应，甚至可能会因为欲速则不达，而导致调整住房结构的新政胎死腹中。这是我最不希望看到的、也是最担心的结果。

因此，我建议调整住房结构的新政最好采取循序渐进、分步实施的办法，向广州这样的城市，比较适宜第一步由倒三七调整到倒四六，第二步由倒四六调整为五五，第三步由五五调整为正四六，第四步由正四六调整为正七三，半年或一个季度调整一次，这样1-2年就能调整到位，政府、开发商和市场也有一个缓冲和适应的过程。

调整住房供应结构量化地方责任

针对房地产业发展中存在的问题，为进一步加强市场引导和调控，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，已经国务院同意，国务院办公厅近日转发这一《意见》，并要求各地区、各部门认真贯彻执行。

制定并实施建设规划

明确新建住房结构比例

首先要制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市（包括县城，下同）人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在２００６年９月底前向社会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设（规划）主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。

其次要明确新建住房结构比例。“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自２００６年６月１日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积９０平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的７０％以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。

税收、信贷和土地的

政策调节更具可操作性

调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从２００６年６月１日起，对购买住房不足５年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时按其售房收入减