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Chapter6房地产法律制度1

第六章房地产法律制度p我国房地产的法律法规体系取得了显著成绩，该体系的框架由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件和技术规范等构成。p法律主要有《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城乡规划法》、《物权法》2

第六章房地产法律制度p建设用地制度与政策p房地产开发经营管理制度与政策p房地产交易管理制度与政策p房地产权属登记制度与政策3

第一部分建设用地制度与政策p集体土地征收u集体土地——指农民集体所有的土地。集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。4

第一部分建设用地制度与政策p集体土地征收u征收土地u征用土地?共同点——都有一定强制性，都要经过法定程序，都要依法给予补偿?不同点?征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移；?征用是在土地所有权不变的前提下，有条件的使用权的改变，是因抢险救灾等紧急需要而强制使用的行为，一旦紧急需要结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。5

第一部分建设用地制度与政策p集体土地征收u征收集体土地应遵守的原则?珍惜耕地，合理利用土地的原则?保证国家建设用地的原则?妥善安置被征地单位和农民的原则?有偿使用土地的原则?依法征地的原则6

第一部分建设用地制度与政策p集体土地征收u征收土地批准权限?征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府?建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续?征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批?其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案7

第一部分建设用地制度与政策p集体土地征收u征收集体土地补偿的范围和标准?根据《土地管理法》的规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。?《物权法》规定，除要依法足额支付上述费用外，还应当安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。8

第一部分建设用地制度与政策p集体土地征收u征收集体土地补偿的范围和标准?（一）土地补偿费——征地费的主要部分?（1）征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。?（2）征收其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定。9

第一部分建设用地制度与政策p集体土地征收u征收集体土地补偿的范围和标准?（二）安置补助费——为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费?（1）安置补助费按照需要安置的农业人口计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍。但每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。?（2）土地补偿费+安置补助费≤土地征收前3年平均年产值的30倍（人均耕地特别少地区）10

第一部分建设用地制度与政策p集体土地征收u征收集体土地补偿的范围和标准?（三）地上附着物和青苗补偿费等?补偿标准由省、自治区、直辖市规定，主要针对土地上房屋、水井、地上（下）管线、正处于生长阶段的农作物等?（四）临时用地补偿11

第一部分建设用地制度与政策p建设用地使用权出让u建设用地使用权出让的概念?建设用地使用权出让（土地使用权出让）——指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金（即地租）的行为。12

第一部分建设用地制度与政策p建设用地使用权出让u建设用地使用权出让的概念?出让的含义一般包括以下内容?（1）土地使用权出让（批租或土地一级市场），由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。?（2）经出让取得土地使用权的单位和个人，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有占有、使用、收益、处分权；土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。13

第一部分建设用地制度与政策p建设用地使用权出让u建设用地使用权出让的概念?出让的含义一般包括以下内容?（3）土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。?（4）集体土地不经征收不得出让。?（5）土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有期限的特点。14

第一部分建设用地