赎楼业务操作作业规程基础手册.docVIP

赎楼业务操作规程手册

为了规范业务操作步骤，加强业务管理，提升业务操作和审查效率和水平，防范业务风险，特制订本业务操作手册。

二手楼赎楼担保业务从整个步骤分：业务受理、报批、赎楼、过户、抵押、保后管理等步骤；

二手楼赎楼垫资业务步骤为业务受理、报批、赎楼、过户、抵押、垫后管理等步骤。

各步骤操作必需严格按企业相关要求实施，业务步骤中要求由本企业受托人主办，不得交由任何其它人代理（包含业主本人、中介或其它代理人）。具体要求以下：

一、业务受理步骤

（一）、业务受理时需核实关键事项：

1、确定业主原按揭银行，贷款金额，所赎物业贷款笔数，有没有办理提前还款申请，是否能够随时办理赎楼手续，是否相关人员帮助办理提前还款手续，赎楼后取证期限，是否已打印还款统计，供楼是否存在逾期情况，初步调查逾期原因及逾期款是否结清。

2、落实新贷款银行是否为本企业担保额度合作银行，物业名称，市值及物业成交基础情况。

3、确定业务类型：担保（一笔款、二笔款、买方一次性付款），垫资（消贷、交易垫资、贷前垫资）。

4、落实贷款金额，是否包含高贷，及实际成交价格，和贷款真实意图。

5、买卖双方有没有特殊关系等，借款人和抵押人是否不一致，是否涉嫌关联交易。

6、预约公证处办理，中介办理水电人员身份信息，预约办理时间。

7、注意部分楼盘是发展商做按揭贷款确保人，需要求业主去开发商处开具同意还款申明书（比较少，工行东门支行有这类业务）。

8、本笔业务有没有其它特殊疑难点。

（二）、准备企业资料，办理委托公证及签署企业文件

1、企业资料准备关键包含

（1）担保类业务

《用户信息记录表》（双面打印）、《业务承接单》

《委托担保协议》（双面打印）5份（买方一次性付款业务需4份协议文本）

《借据》、《关键事项申明书》、《温馨提醒》

（2）、垫资类业务

《用户信息记录表》（双面打印）、《业务承接单》、《垫资赎楼服务协议》（双面打印）3份、《温馨提醒》、《借据》、《划款委托书》（分交易和非交易2种）、《关键事项申明书》、《第三方收款申明书》、《同意抵押申明书》、《不可撤销承诺书》（包含交易类垫资赎楼业务[分买方需按揭和买方一次性付款两种文本]）

*依据不一样业务类型选择不一样签署文件。

2、打印委托书

（1）、打印公证委托书前需初步搜集资料包含：

《房地产证》复印件，业主身份证复印件，中介过水电专员身份证复印件

（2）、打印业主委托书需注意查对以下项目

业主姓名，性别，出生年月，证件号码，物业名称，委托期限（必需十二个月以上）等基础信息，不得误删文字、漏打文字，不然造成委托书无效，同时需核实添加业务助理为受托人，注意身份信息查对。

3、办理委托公证及签约步骤

（1）经办人办理委托公证前，需先审查该单是否符合本企业担保要求，关键核实以下内容：

①、委托公证办理人是否为业主本人；

②、业主身份证是否有效（身份证使用期不得少于3个月），是否有变更，如有变更是否已出具了对应变更证实，如身份证号码升级变更，姓名变更，需户籍公安机关出具相关证实文件；迁徙港澳台，需出具律师见证书（4份原件）；

③、办理完公证后需检验《委托公证书》公证员签字及盖章页是否正确，并检验所需搜集资料是否已经搜集完整。

（2）、签署企业文件资料

①、业主面签《关键事项申明书》，并加盖右手食指红色指模，确定卖方无确定书上不能受理情况，如供楼逾期，尾款账户，业主是否为房产有权处分人；

②、业务受理时，用户需在本企业经办人面前签署《用户信息记录表》；此表须由用户如实填写，标准上经办人不得代为填写；用户必需具体填写本人单位、住址名称、座机电话等相关信息；配偶及亲友联络人资料尽可能填写；如本人无工作单位，则须填写配偶或联络人单位、住址名称及固定电话。联络人是指申请人其它亲朋好友在深圳联络方法和住址；假如申请人单位、住址均在外地，则必需提供深圳亲朋好友联络方法。

担保类业务签署《委托担保协议》、《借据》等文件；

垫资类业务签署《垫资服务协议》、《借据》、《划款委托书》、《不可撤销承诺书》、《第三方收款申明》、《同意抵押申明书》等文件，署名均需加盖右手食指红色指模。

③、核实签署本企业各项文件资料时需核查业主签字是否一致，签字和指模真实性由业务经办人负责；

④、确定业主所签协议是否和本企业担保方法一致，即协议版本是否使用正确（分清一笔款还是二笔款业务）；

⑤、居间协议上约定是否符合本企业受理要求；

⑥、确定房产产权人和借款人、抵押人是否一致，如不一致是否需借款人办理借款人公证委托。

⑦、协议须面签。用户应在本企业经办人面前如实签署相关协议；不一样种类业务应使用对应格式协议；签署协议份数应按协议要求份数提供；

⑧、借款人、抵押人不一样时，二者均应签署相关协议；借款人或抵押人为二人以上时（含二人），全部借款人、抵押人均应签署相关