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东门商圈市场调研报告

一、基础资料

东门商圈由东门老街沿边而成，它一向是深圳的商业旺区。东门商圈的形成、繁华和发展，在于东门

步行街的改革，改制后的东门商业街区由12条步行街相连，有20多家大型商场和数百家大型商展，已投

进运营的商业面积达50万平方米，是深圳运营种类最为齐备的商业区，经长期以来得到广大深圳市民的认

可与喜爱，目前东门的客流量日均达35万人次，节假日高达50万人次以上，年营业额逾50亿元。

东门商圈是深圳历史最悠久的商业区。经过改造的东门商业街已成为集购物、休闲和旅游观光于一体

的新型步行街，街区内不仅有茂业、天虹、太阳等大型百货商场，还有各种形式的专卖店等。在今年的10

月底，1234space百货隆重开业。

此次在东门商圈调研的对象有1234space、茂业百货、太阳百货、天虹商场及步行街。

二、所在区位的优略势

1234space

A区域属于东门商圈黄金地区，西南接地铁口，东接公交站，交通非常便利；其业态以饮食、服装、饰品、

鞋类、皮具等零售批发为主，是人流地步的区域，商业氛围非常浓厚；

B区域地理位置一般，受地理位置影响，该区域的商业氛围及客流量相对较少；随着1234space的开业，该

区域以经营中高端产品为主，与地铁老街站D出口的接驳，有一定的带动客流。

C区域位于东门商圈的边缘地带，以布料窗帘、厨具等专业批发市场为主，客流量及商业氛围较弱；

从整体情况来看，百货、商场、服装批发，饮食生意火爆。消费者目的性较强，主要以饮食、服饰为主。

东门商圈整体缺乏规划，档次偏低，针对收入较低的消费者，而1234space的业态属于中高端，所针对的

客群较少，但东门商圈客流量非常大，所以也不用太担心营业收入额低。

1234space

三、交通流线分析

四、业态分布分析

大型百货以太阳、茂业、天虹成为东门标志性百货，对东门商圈起到一定拉动的作用；新崛起的1234space

正在被发掘；

1234space被誉为mini版的万象城，走的是中高端路线，主力店以“HM”、“GAP”为主，是东门商圈首家

进驻的品牌。

茂业百货为东门最古老的百货，在东门乃是众所周知的一个MALL。其业态分布明确，但空间利用率极高，

不太符合商业运营的模式。

太阳百货，与茂业相同，空间利用率高，在节假日时会是人山人海。太阳百货业态较为全面，引进了电影

院、反斗乐园等；其经营的店铺档次高中低不等，较为杂乱。

天虹商场，其业态主要以服装为主，针对年龄偏大的消费者。业态明确，针对性强。

东门商圈大大小小百货几十家，街道店铺也是东门商圈的一大吸引力，主要以饮食及中低端的服饰为主。

五、空间设计分析

1234space虽建筑面积较小，但空间使用率适中，当属东门商业的最高档商城。装饰较为高档。

茂业百货为较早的商业，在空间设计上没什么特色，纯粹是一个以购物为主的一个商业。

太阳百货空间设计上设有光中庭，相比茂业百货不会显得沉闷，更突显空间。层次感分明。

天虹商场在空间上显得特别宽敞，灯光饰品色彩明亮，整体看上去很有新鲜感，很有吸引力。

六、资料收集

电梯：

1234space的扶梯和升降梯均采用蒂森克虏伯(thyssenkrupp)品牌。升降梯荷载量为1000KG，13人；

天虹商场的扶梯与升降梯均采用三菱（Mitsubishi），升降梯的荷载量为750KG，11人；

太阳百货的扶梯采用日立品牌，升降梯荷载量为1000KG，15人；

茂业百货的扶梯分为两边，以便采用奥蒂斯（OTIS），一边采用三菱（Mitsubishi）；升降梯也是采用三菱

电梯品牌，荷载量为1000KG，13人；

广告牌：

灯箱：

1234space在商场内部只有店铺设置少量灯箱，在空间上没有灯箱设置，给人一种干净利落的感觉。

太阳百货与天虹商场内设有少量灯箱，相比前几周的调研，东门这几家百货的灯箱设置较少。

灯光：

由于在东门客流量几多的地方，各大商城没有过多才用灯柱设置，商城外围的设置均是市政的灯柱。

而各大商城的灯光主要来源均是商城内的天花灯光，相比其他商城，在灯光灯饰上没有过多的设置。

商业外立面：

1234space、茂业百货、太阳百货、天虹商场没有广场设计也没有园林绿化，因为在东门商圈客流量大的情

况下园林绿化经济没有必要设计的，而对于广场来说就只有商圈内的街道了。

七