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物业管理住宅小区物业管理方案

住宅小区

物业管理方案

目录

第一章整体管理方案策划7

一、项目调研7

二、管理目标——构建“文化社区”7

（一）倡导“全员参与”的管理文化7

（二）推广“平等互动”的服务文化2

（三）营建“和睦亲善”的社区文化8

（四）塑造“亲和人文”的环境文化3

三、**小区管理模式3

四、拟采取的管理服务措施4

（－）实施“质量、成本双否决”运作机制4

（二）建立“加油站式”的员工培训机制4

（三）实现与城市商业住宅区的资源共享5

（四）建立“物业管理信息岛”5

（五）倡导开放式的管理服务5

（六）提供个性化的装修套餐服务6

（七）构建服务平台——客户服务中心7

（八）构建网络化的物流链——虚拟仓库7

（九）管理体系的全面整合和提升7

（十）致力于共用设施、设备的循环改进7

（十一）引入直饮水系统（远期目标）7

第二章管理机构设置和规章制度8

一、机构设置、部门职责等8

（一）机构设置9

（二）管理框架的组织框图10

二、管理规章制度、小区近期目标和远期目标13

(一)管理规章制度13

(二)岗位工作标准20

(三)考核办法及落实措施13

(四)近期目标和远期规划14

三、物业用房经营及折旧方案22

（一）物业用房的配备和利用15

（二）办公设备配备16

（三）办公设备、设施折旧安排17

第三章管理人员的配备和管理18

一、人员配备及培训计划和内容18

（一）“**小区”人员配置表18

（二）员工基本培训方案19

二、人员录用、考核标准及奖惩淘汰机制20

（一）录用20

(二)考核20

(三)员工奖惩21

三、人员上岗仪表、行为、态度标准21

(一)仪表21

(二)行为21

（三）态度22

第四章企业创优规划和具体实施方案23

一、争创“物业管理优秀住宅小区”的可行性方案23

二、房屋设施、设备管理，维修管理方案24

三、市政等公共设施管理具体实施方案27

四、环境卫生的具体实施方案28

五、绿化养护管理的具体实施方案29

六、公共秩序的维护、治安配合的具体实施方案30

七、各类管理档案的建立与管理32

第五章社区建设32

一、文明社区创建工作、配合社区活动安排32

(一)文明社区创建工作32

（二）社区活动的设想及活动计划33

（三）社区活动的制度33

（四）场地安排33

二、支持、配合业主委员会及社区居委会工作33

第六章初期管理措施34

一、前期管理人员安排、管理、监督及配合方案34

(一)房屋前期物业管理工作34

(二)竣工验收配合及建认方案34

二、无偿便民服务措施，有偿服务项目及收费标准37

（一）常规性、委托性、特约性服务内容37

（二）无偿服务、有偿服务项目及收费标准38

三、入住公约、入住手续及相关工作等程序和制度43

（一）入住公约（按建设部样本）43

（二）入住管理方案43

四、管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作45

五、依法管理装修、违章搭建和房屋外观管理措施45

（一）依法管理装修和违章搭建措施45

（二）外观管理措施47

（三）装修高峰期间管理47

六、车辆进出、流动人口、噪音控制等管理措施48

第七章物业维修养护计划和措施49

一、共用部位和共用设施的维修养护计划及措施50