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房地产物业的接管验收

第一节物业接管验收前的准备工作

物业接管验收前要准备的工作千头万绪，事情很多，概括起来，主要有以下

几项：

（1）成立物业管理机构

成立物业管理公司或设置管理处，设立各种管理机构及各岗位，草拟各级

管理员工岗位职责，招聘所需员工及进行岗前培训，建立一支优良的专业物业管

理队伍。管理机构一般应在物业接管前三个月建立，各级管理人员和员工应该到

位。

（2）草拟各种规制度。

物业管理的规制度分为物业管理公司内部的规制度和公司对外（业主、

租户）的规制度两类：

A、物业管理公司内部的规制度。物业管理公司成立伊始就应该建立起一

套科学的、健全的、严格的规制度，使人人有可循，事事有法可依。物业管

理公司内部的规制度主要有公司的定旨、纪律、经营方针、工作程序、岗位职

责等。如保安员守则、工具的使用及保管规定、制服管理规定、考勤规定等等。

公司也可以将各种规制度综合成一本《员工守册》，方便员工全面了解和遵守

公司的规制度。

B、物业管理公司对外的规制度。包括公司向业主、租户解释公司的宗旨、

权利和义务，以及公司管理服务范围、管理服务方式，还有要求业主和租户共同

遵守的行为准则等方面的文件。如业主公约、住户手册等等。

（3）组成物业验收小组

由物业部牵头，组织工程部及公司有关人员组成物业验收小组，验收小组

还应在验收前完成以下工作：

A、提前派出部分工程技术人员进驻现场，与开发单位和承建单位的工作人

员一起参与物业竣工收尾监理工作，主要参与机电设备的安装调试，了解整个物

业内所装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能；熟悉水、电等线路的铺设

位置及走向，为入住后的管理、维修养护打下良好基础。

B、主动与开发单位、承建单位联系，协商物业交接问题（如交接日期及注

意事项）和制定验收方案，统一验收标准。

C、准备接管验收的各种表格，如接管验收表、接管验收遗漏统计表等。

（4）财务方面准备。

筹措物业管理维修基金；制定财务预算方案，提交开发单位审批；并建立完

善的财务制度，有效控制管理费及基金收支；制定第一年的管理收支预算，拟定

收费标准，包括管理按金及其他管理款项的建议。

（5）协助开发单位购买所需用具及设备，保质保量，以保证物业物业管理

顺利进行。

（6）编制物业验收计划。

验收小组依据开发单位、承建单位提供的竣工图、设备清单等文件，按设计

及施工要求编制验收计划。验收计划应包括项目概况、接管原则、验收标准、职

责分工、日期安排及工作内容、验收要求等。

二第二节物业接管验收的程序

1、物业接管验收应具备的条件。

物业有新建物业和原有物业两种，新建物业的接管验收应具备以下条件：

1）建设工程已施工完毕并已竣工验收合格；

2）供电、给排水、供暖、卫生、道路等物业的附属设备设施能够正常使用；

3）物业的名称应有地名物业部门审核的批准书，以及公安部门审批编制的

正式门牌号码。

2、物业的预验收。

接到开发商接管验收的通知后，验收小组核对所接收的资料，具备条件的，

应在15天内签发验收复函并约定验收时间。届时，验收小组根据验收计划、标

准（依据建设部《房屋接管验收标准》，按专业分工进行预验收。

1）验收小组对设计图纸、设计变更、竣工图、设备清单进行预验收，对物

业的主体结构、外墙、楼地面、装修及电气、水、卫生、消防、供气、电梯、附

属工程进行质量与使用功能的检验。同时，还要重点验收设备和主材的规格型号、

容量、制造厂并清点数量、安装位置等。

2）在预验收中检查出不符合标准的项目，提出书面的《物业验收整改通知

书》，返回给移交单位，并在规定时间内由移交单位或工程施工单位进行整改。

3）对验收中的单独设备进行试运转验收。主要验收设备的安装质量和运转

中设备的主要技术指标，对不符合指标的，及时提出书面意见，要求移交单位组

织设备制造厂或施工单位重新调试，要达到规定的要求。

4）预验收后形成一份预验收报告，交公司总经理审查。