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房地产经纪活动中相关法律关系和行业新政概述

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1、劳动关系。指劳动者和用人单位在实现劳动过程中建立的社会经济关系，双方应当遵守《劳动合同法》的相关规定。2、劳动合同法的相关规定。（2）不签合同劳动的后果：a、劳动关系自用人单位用工之日起计算；b、不订立合同一方，承担不利的法律后果（3）用人单位不得要求劳动者提供担保、扣押证书或者向劳动者收取财物；（5）不能随意制定试用期。一年内的合同，不超过1个月，3年以内的不超过2个月。3

（6）可以签订保密协议和竞业限制条款，对职工进行专业培训的，可以约定离职违约金。需注意a、所谓的秘密，能够给本机构带来实际利益；b、单位制定了保密制度，并采取了一定的保密措施（换言之，就是能确定秘密的泄露与职工到他处就职有关）；C、在岗及竞业限制期内给职工一定数额的经济补偿，且在工资外单列；d、合同约定一定的竞业补偿款。（7）按规定给职工缴纳社保金。（8）经纪人只能在一家机构从事房地产经纪工作；（9）经纪人不得以所在机构名义承揽业务，结果由机构负责。特殊情况下，经纪人承担连带责任。例：经纪人与交易当事人串通，损害经纪机构利益。3、合作关系。目前西方国家的经纪人和经纪机构之间的关系、特点（1）经纪人与经纪机构签订协议，使用经纪机构的品牌、办公等资源，不仅不拿薪酬，还要支付相应费用；4

（2）经纪人承担开展业务的开销和成本，获得全部或者大部分佣金。（3）经纪人个人承担业务结果的责任。这种方式目前在我国尚不被认可。1、委托关系。房地产委托指房地产经纪机构受委托人的委托，在委托权限内，有偿为委托人处理房地产交易相关事务的行为。2、代理关系。指房地产经纪机构以委托人名义，在房地产经纪服务合同约定的权限内，为促成委托人与第三人进行房地产交易提供专业服务，并向委托人收取服务费的行为。3、居间关系。指房地产经纪机构向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取服务费的行为。5

（1）委托关系是产生代理、行纪、居间等一切委托事务的基础。不签订委托合同，经纪机构一般不要开始投入资源进行实质性服务。（2）委托合同一定要有服务方式、内容、服务标准和收费时点、金额约定、委托人义务等。6

（一）《房地产经纪管理办法》1、《房地产经纪管理办法》确立了3项制度：（1）房地产经纪人员实行职业资格制度。房地产经纪人员，是指从事房地产经纪活动的房地产经纪人和房地产经纪人协理。房地产经纪人协理和房地产经纪人职业资格由房地产经纪行业组织负责管理和实施考试工作，住房城乡建设主管部门、人力资源社会保障部门负责对房地产经纪人协理和房地产经纪人职业资格考试进行指导、监督和检查。（2）房地产经纪机构备案制度。房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。房地产经纪机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人（执行合伙人）或者负责人、注册资本、房地产经纪人员变更或者终止的，应当自变更或者终止之日起30日内，办理备案变更或者注销手续。7

（3）经纪服务明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。8

?房地产经纪机构的整个服务过程至少可以分解成：?1、信息服务，寻找、发布、查验信息；?2、勘验房屋，包括现场勘查、带看房屋、权利信息核验；?3、询价服务，为房屋寻求合理公正的价格；?4、政策服务，答疑、为交易寻求合法、可靠的最佳解决方案；?5、合同服务，代拟、解释、保管合同；?6、撮合服务，房客源信息比对、客户联络、谈判帮助；?7、代办手续（贷款、纳税、过户资料准备、申报、联络等）?8、交接服务，验设施、验物业、验水电、验物品、验户口等；?9、后续服务，纠纷调处、保洁、维修、户口迁转等。?10、资金监管及信用服务。

（1）业务承揽规范：房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。

（2）公示规范。房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示下列内容：a.营业执照和备案证明文件；g.政府主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本；i.房地产经纪机构代理销售商品房项目的，还应当在销售现场明显位置明示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。11

a.房地产经纪机