房地产静态经济测算表课件.pptVIP

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静态经济测算概念厘定静态经济测算操作说明实际案例应用第伟业顾问Copyright?byB.A.Consulting,Allrightsreserved

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l什么是经济测算？ll我们对静态经济测算的理解——l即在不考虑货币时间价值前提下，通过估算开发项目成本、收入、利润等经济指标，来评估项目获利能力的过程。l一般多用于短期开发、以出售产品为主的项目（小型住宅、办公等物业项目）第伟业顾问Copyright?byB.A.Consulting,Allrightsreserved

静态经济测算概念厘定静态经济测算操作说明第伟业顾问Copyright?byB.A.Consulting,Allrightsreserved

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测算操作基本流程1.1建设用地面积（㎡）1.2容积率2.1.22.1.32.1.4配套（会所、学校等）2.2.1地下人防、设备间面积2.2.2地下车库面积（个数）第伟业顾问Copyright?byB.A.Consulting,Allrightsreserved

测算操作基本流程销售收入（万元）住宅销售收入（万元）销售面积（㎡）平均售价（元/㎡）销售率（100%）车库销售收入（万元）销售个数l平均售价（万元/个）销售率（%）………………第伟业顾问Copyright?byB.A.Consulting,Allrightsreserved

测算操作基本流程第伟业顾问Copyright?byB.A.Consulting,Allrightsreserved

土地取得成本前期工程费用建安工程成本基础设施费用开发间接费用（两税一费）营业税lll城市建设维护税教育附加费第伟业顾问Copyright?byB.A.Consulting,Allrightsreserved

l增值额（A）/扣除项目金额(B)ll对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种；=50%土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额；我国实行四级超额累进税率；3、扣除项目金额=房地产开发成本*1.2+房地产开发费用+两税一费第伟业顾问Copyright?byB.A.Consulting,Allrightsreserved

还可能随不同地方政策变化而变化1.基于任何商业房地产开发项目都是盈利的，因此原则上土地增值税必须交纳，但开发商会想方设法少缴、避缴，我们测算过程中须灵活应用；ll2.出去上述方法，还有“预缴清算”方法的应用（多为动态测算时），即每会计周期按照销售收入的2-5%不等的比例预缴，项目结算时按实际发生额清缴第伟业顾问Copyright?byB.A.Consulting,Allrightsreserved

一般企业所得税按25%记取第伟业顾问Copyright?byB.A.Consulting,Allrightsreserved

测算操作基本流程链接销售收入表开发期间费用外的投资项目管理费、财务费、销售费用等销售收入5.5%，链接即可见土地增值税表此表内项目：1-2-3-4-5利润总额的25%第伟业顾问Copyright?byB.A.Consulting,Allrightsreserved

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1.1建设用地面积（㎡）1.2容积率地上建筑面积l根据项目用地指标和规划设计方案，明确项目的规划指标：2.1.2商业配套（㎡）2.1.3配套学校用地指标：占地面积等；建筑面积：区分地上、地下及不同业态；2.1.4会所面积地下建筑面积2.2.1地下人防、设备间面积2.2.2地下车库面积2.2.3下跃面积l可售产品：区分住宅、商业、车库等具体物业类型第伟业顾问Copyright?byB.A.Consultin