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项目管理怎样确定项目的商业体
量
按所在城市人均商业面积推算——这只是最基本的一个参考数据
可以从以下几方面综合考虑:
1、城市属性(商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等)
2、城市人口数、项目区域人口密度和人口数
3、居民年人均收入、人均年消费性支出
4、城市人均商业面积
5、项目所处商圈在城市中所处的地位——A级、B级还是C级商圈
6、项目在以上商圈的位置——核心还是边缘,商圈交汇点
7、城市现有商业饱和程度
8、城市在建、在售商业体量
9、区域在建、在售商业体量和未来发展趋势
10、项目商业物业规划,如是否引进主力店,引进何种业态主力店等
在以上基础上,再去规划项目的商业体量,相对会可行些。
商业的体量,搂住没有说情出啊,是住宅配套的商业项目,还是独立的商业项目。住宅配套
的话,一般按照小区人口数的.1.2-1.5倍计算。独立的就要看用地性质的先决条件决定了。
但是总体不会错的是,填补这个区域市场的空白。
商业规模(占住宅建面的比例)
外向型(5%~11%):
商业体量较大,依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营,需要外部较大规模
消费群来支撑商业的正常经营,这对周边商业环境的要求很高,需要周边环境能够提供足够
的人流和良好的商业氛围
中间型(2%~5%):这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求,商业规模上不
能追求巨大化,否则市场难以消化。
中间型(2%以下)
社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性,完全依赖本社区居民的需求,商业规模的大
小可根据社区人口规模而变化,一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。
论坛有关于社区商业发展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业:
《汉略-社区商业经营开发手册》
/dispbbs.asp?BoardID=124ID=79506replyID=skin=1
《深圳社区商业专题研究》
/dispbbs.asp?BoardID=124ID=132674replyID=skin=1
随着国家经济的发展壮大,居民消费水平的不断提高,休闲与购物相结合的“一站式购物”
作为一种全新的购物理念,逐渐被人们接受。顺应这种新的消费潮流,近年来,商业地产
行业迅速崛起,SHOPPINGMALL、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目如雨后春笋
般涌现在大江南北,规模从几万平方米发展到几十万平方米,从单栋建筑形态发展到由多
栋建筑构成的组团式建筑群落。虽然开发形势火热,但此类项目在实际操作中也存在着大
量问题,项目搁浅或开业后运营困难的现象屡有发生。
商业地产项目的开发不同于住宅项目开发,不能沿用住宅项目开发的操作模式,机械的照
搬设计住宅项目的理念和流程对商业项目进行规划设计。商业地产项目无论业态定位,还
是设施的规划都要考虑其商业属性,商业属性是项目开发的根本点,贯穿项目开发、设计、
建设、运营的每个过程与环节。
在进行大型商业地产项目建筑规划设计时,一般包括7个环节:商业方案设计、商业建筑
方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式
设计、品牌规划及招商策略设计。
一、商业方案设计
商业方案设计是大型商业地产项目建筑规划设计的第一个环节,也是项目整个设计过程中
最根本的环节,其成败直接影响项目未来的发展前景。本环节主要是通过市调对项目进行
可行性分析,确定项目定位、业态及功能设定、主力店位置、技术经济指标。市场调查和
可行性分析是本阶段的基础工作,确定定位、业态及功能设定是本阶段的设计目标。本阶
段主要设计内容如下:
(一)立地选项
在进行项目立地选项过程中,需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综
合定位。可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项
以及政府规划调控的依据,这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度,
确保可行性研究报告的质量和足够的深度。
大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心,对项目的规模、建
设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学
分析。
定位是项目入市的第一步,是商业地产项目设计的第二个环节。项目定位是在项目市调及
可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。要对项目科学定位,
首先要对项目进行科学的分析,分析项目自身及资源条件,主要方式是对项目进行科学的
SWOT分析。在完成SWOT分析后,对项目以下七个方面进行定位:
1、项
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