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项目管理怎样确定项目的商业体

量

按所在城市人均商业面积推算——这只是最基本的一个参考数据

可以从以下几方面综合考虑：

1、城市属性（商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等）

2、城市人口数、项目区域人口密度和人口数

3、居民年人均收入、人均年消费性支出

4、城市人均商业面积

5、项目所处商圈在城市中所处的地位——A级、B级还是C级商圈

6、项目在以上商圈的位置——核心还是边缘，商圈交汇点

7、城市现有商业饱和程度

8、城市在建、在售商业体量

9、区域在建、在售商业体量和未来发展趋势

10、项目商业物业规划，如是否引进主力店，引进何种业态主力店等

在以上基础上，再去规划项目的商业体量，相对会可行些。

商业的体量，搂住没有说情出啊，是住宅配套的商业项目，还是独立的商业项目。住宅配套

的话，一般按照小区人口数的.1.2－1.5倍计算。独立的就要看用地性质的先决条件决定了。

但是总体不会错的是，填补这个区域市场的空白。

商业规模（占住宅建面的比例）

外向型(5%~11%):

商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模

消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够

的人流和良好的商业氛围

中间型(2%~5%):这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不

能追求巨大化，否则市场难以消化。

中间型(2%以下)

社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大

小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。

论坛有关于社区商业发展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业:

《汉略－社区商业经营开发手册》

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《深圳社区商业专题研究》

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随着国家经济的发展壮大，居民消费水平的不断提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”

作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。顺应这种新的消费潮流，近年来，商业地产

行业迅速崛起，SHOPPINGMALL、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目如雨后春笋

般涌现在大江南北，规模从几万平方米发展到几十万平方米，从单栋建筑形态发展到由多

栋建筑构成的组团式建筑群落。虽然开发形势火热，但此类项目在实际操作中也存在着大

量问题，项目搁浅或开业后运营困难的现象屡有发生。

商业地产项目的开发不同于住宅项目开发，不能沿用住宅项目开发的操作模式，机械的照

搬设计住宅项目的理念和流程对商业项目进行规划设计。商业地产项目无论业态定位，还

是设施的规划都要考虑其商业属性，商业属性是项目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、

建设、运营的每个过程与环节。

在进行大型商业地产项目建筑规划设计时，一般包括7个环节：商业方案设计、商业建筑

方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式

设计、品牌规划及招商策略设计。

一、商业方案设计

商业方案设计是大型商业地产项目建筑规划设计的第一个环节，也是项目整个设计过程中

最根本的环节，其成败直接影响项目未来的发展前景。本环节主要是通过市调对项目进行

可行性分析，确定项目定位、业态及功能设定、主力店位置、技术经济指标。市场调查和

可行性分析是本阶段的基础工作，确定定位、业态及功能设定是本阶段的设计目标。本阶

段主要设计内容如下：

（一）立地选项

在进行项目立地选项过程中，需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综

合定位。可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项

以及政府规划调控的依据，这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度，

确保可行性研究报告的质量和足够的深度。

大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心，对项目的规模、建

设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学

分析。

定位是项目入市的第一步，是商业地产项目设计的第二个环节。项目定位是在项目市调及

可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。要对项目科学定位，

首先要对项目进行科学的分析，分析项目自身及资源条件，主要方式是对项目进行科学的

SWOT分析。在完成SWOT分析后，对项目以下七个方面进行定位：

1、项