商业地产-北京美墅项目项目市场分析及解决方案.ppt

天地美墅;汇报纲要;未来别墅产品稀缺性，别墅类用地停止供给;近郊、近远郊别墅兼顾城市功能;TOWNHOUSE产品户型面积集中在180-280平米之间，

单价在5000-10000元/平米，是介于普通住宅与高

端物业之间的过渡性产品，属经济型别墅范畴;产品形态与产品定位之间的错位，

带来工程市场操作层面的根本难点;;商业产品体量、形态与住宅产品间存在矛盾关系;街区、社区关系混淆，工程境地为难。

二条十字形商业街将整个工程打碎，工程地块被划分成四个居住区，别墅居住社区的整体性被打破，社区形象被破坏。

商业街同时是作为市政道路，市政道路分割下的区块作为街区存在，但工程的规模和体量又无法支持街区的概念。;问题诊断二：;工程市场操作和推广缺乏整合性、系统性;现场营销组织亟待加强;市场管理急待危机公关

客户关系有待重造;整体京东别墅带开展尚未成熟，

缺乏明星楼盘，市场竞争力弱;东山墅：第二季度仅售出1套；

运河岸上的院子：第二季度仅售出1套；

京城雅居：上半年销售39套，平均每月6-7套；

世爵源墅：上半年销售43套，平均每月7套；

中海安德鲁斯：上半年销售121套，平均每月20套；

珠江国际城：上半年销售48套，平均每月8套；

水郡长安：上半年销售78套，平均每月13套；

尚东庭：上半年销售61套，平均每月10套;叁工程市场时机剖析;;时机二：市场时机;国际化的商务气氛;;国际资本、港、澳、台等海外资本的涌入;外籍人士在京购房置业的需求;CCTV、BTV东迁，为东部区域市场带来大量传媒、演艺界消费群体;;城市规划、城市拓展的时机;区域别墅市场产品竞争小;时机三：城市别墅的时机;时机四：产品时机;;关键词：借势而为、顺势而上;关键词：高举高打、强势逆转;关键词：重新上路、重新塑造;工程定位：;欧陆风情浓郁的现代花园别墅社区

隐藏于城市的车水马龙，庭院深深，

历经风雨，依然经典不改

演历主人非凡眼界与经历，

彰显家族显赫过往;淡化联排，树立产品高档住宅形象;300-350平米，300-500万，超出联排总价范围;产品品质提升与形象打造：;大盘造势???—

依托大盘的影响力和市场的震撼力，营造大盘气势，积蓄势能。;;市场比较法定价——;;根据市场比较法得出本工程产品市场参考价格为10698.65元/平米。;本工程目标客户群定位从资源、地缘性、客户阶层等角度对本工程客户群体进行定位。;地缘性角度——;客户阶层角度——;市场策略：;精装样板组团;异地推广;外援销售、外围销售;社区封闭、社区包装;售楼处搬迁;园林景观营造不同风格;工程案名+组团名;商业的包装与利用;突出整体性与统一性，符合工程档次、工程客群;休闲、时尚，突出展览展示功能;商业街区气氛的营造;商业街区中心四座单体商业突出展览展示、形象宣传功能，树立高端形象;高档会所、商务酒店;伍工程营销执行方案建议;入市时机;节奏规划与排期：;整体推盘方案;操盘模型;I组团销售排期;I组团开盘前的前期准备工作〔07、5前〕;规定动作;特别动作;推广策略;渠道整合策略;渠道整合;报广——

前期入市只是依靠报广作形象产品告知，后期参照推广节点投放。;软性宣传——

较强软性宣传和新闻渗透，利用有限资源充分整合和利用，强化工程的市场声音，作为其它广告聚到的有效配合。与访谈、活动相结合，加大炒作力度;活动营销——

注重工程的现场人气聚集和感染力，加强点对点针对性传播，利用有利的环境组织如“CBD世界500强高管参观度假日〞等特定人群的圈层营销活动。同时充分发挥中广信客户会的强大客户资源优势，组织如“天地美墅开盘暨新老客户答谢〞活动，形成现场强大声势。此外，利用论坛、评奖、异地推广等活动形式加强工程市场攻势。;网络营销——

充分利用网络的宣传效果，于主要专业网络重点投放，加强资源的合理性，有效性，只做首页、擎天柱、通栏等显著位置投放。同时做好网络的监控和资源的充分挖掘利用。以形象宣传为主;王者礼遇，极级HOUSE全景层峰耀世

现代欧式生活风情

高档别墅演绎尚层新体验

城市别墅，上流生活

极品豪宅，尊贵生活

天地美墅——精英