新化项目招商执行方案.docVIP

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营销策划顾问与招商代理合同书

附件：补充条款

新化世茂·城市广场招商执行方案

目录

业态定位及目标商家

招商策略

招商目标及形式

主力店主要招商条款建议

招商时间安排进度及说明

招商日常管理

长沙先驰投资顾问有限公司

2011.7.5

前言

招商成功是开发商业地产成败的关键，招商策略是针对项目功能定位确定。

以“主次分明，层层推进，放水养鱼，带旺全场”的整体招商策略为原则，引入主力店、品牌次主力店为招商任务的先头兵，以科学、系统、创新、求实的态度进行招商策略安排，正确把握项目招商工作的整体方向，结合项目实际情况迅速有效的贯彻执行，顺利完成项目招商任务，特制定招商执行方案：

一、业态定位及目标商家

1、项目楼层整体功能分区表

2、一楼业态分布图

2.1业态分布及面积表

2.2一楼业态及目标商家：

业态

目标商家

珠宝类

如周大福、张万福等

化妆品类

屈臣氏、旁氏

品牌快餐类

如肯德基、麦当劳、德克士

主题式服装服饰商场

潮流特区、弥敦道、鑫中鑫老年用品店、一百穗中老年用品店

临街及内街一楼

银行（如中国银行、农业银行、邮政银行）、药店（如老百姓、千金）、品牌家纺（如富安娜、梦洁、蓝丝羽）、母婴用品（如贝贝熊、伊呀）、蛋糕店(如罗莎、仟吉、马里奥、米旗)、品牌服装服饰专卖店（男装、女装、童装）

3、二楼业态分布图

3.1业态分布及面积表

3.2二楼业态及目标商家：

业态

目标商家

备注

大型生活超市

沃尔玛、人人乐、步步高、家润多

品牌酒店

华天、和一、香格里拉

电器超市

苏宁、通程、国美

可考虑部分区域做电脑城和电器超市做配套

大型餐厅

秦皇食府、好食上、毛家饭店、

美容美发

佐登妮丝、漂亮宝贝、上海文峰、柯泉美丽坊

一楼临街需入口

茶楼

竹淇茶馆、春莱茶艺馆

婚妙摄影

台北新娘、薇薇新娘

4、三楼业态分布图

4.1业态分布及面积表

4.2三楼业态及目标商家：

业态

目标商家

备注

大型生活超市

沃尔玛、人人乐、步步高、家润多

一楼临街有入口或设置观光楼上楼。

中西餐厅

金牛角王、上岛、名典、花之林、迪欧

品牌影院

潇湘、中影、嘉禾、大地

电玩城

城市英雄、神彩飞扬

特色小吃

桂林人米粉、味千拉面

5、四楼业态分布图

5.1业态分布及面积表

业态

编号

面积（㎡）

KTV/足浴

F401

4471

影院

F402

2335

5.2三楼业态及目标商家

业态

目标商家

备注

KTV

钱柜、好乐迪、新麦客

基本以本地人投资加盟为主（影院除外）。

品牌影院

潇湘、中影、嘉禾

品牌足浴

颐而康、汉子、天之道、富桥

健身俱乐部

奇迹、海东青、闪亮

注：建议开发商拿出一部分场地（最好将主力超市楼上四楼建好）做儿童体验式娱乐城（如主题式儿童娱乐城：酷贝拉和滑冰场），将影院放四楼较合适，剩余面积可做美食城或电玩城；最大程度吸引青少年儿童来项目消费，增加项目业态及人流，将项目楼上和内街做旺。

二、招商策略

商业综合体作为复合性业态，其招商复杂性较高，因此有必要按一定的招商策略进行项目招商，主要有以下策略：

第一：维护商业综合体统一主题形象和统一品牌形象；

商业综合体是多业态商业组合的组织模式，但绝不是无序的大杂烩，而是拥有明确经营主题和在国内或国际有一定品牌影响力的形象企业，招商要始终注意维护和管理好经营主题和品牌形象。

第二：招商目标要能够在功能和形式上同业差异，异业互补；

同业差异就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品牌的店进入；如零售业态的核心主力店，就不能同时招来两家基本都是经营食品和日用品的超市，核心主力店同质化无差异更是不能想象的，异业互补的目的就是要满足消费者选择权，并能让顾客心身体验不同业态消费，提高消费者购物的兴趣。

第三：招商顺序原则，核心主力店先行，次主力店次之，辅助店随后的原则；

零售购物或特殊业态（如影院）项目先行，辅助项目配套的原则。

第四：核心主力店招商布局原则；

核心主力店的招商及布局对整个综合体运营管理、次主力店及配套店的引进均有重大影响，核心主力店的布局对项目人流动线起着关键性作用，其布局影响到综合体形态，一般情况下，核心主力店适宜放在经营轴线的端店，不宜集中放项目中间，尽快让人流多经过商业内街，起到组织人流的效果。

第五：特殊商家招商优惠原则；

“以点带面，特色经营”是综合体购物中心的经营特点，特殊商家是指具有较高文化，艺术、科技含量同时有一定品牌号召力的商家，对它们给予优惠政策，邀请其入场经营，起到增强文化氛围，活跃经营气氛之作用，但经营需与项目整体定位吻合。

第六：招商采用“放水养鱼”、“高品位、低门槛“的原则；

大型商业综合体前期都存在一定时间内的培育期，招