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物业管理物业环境管理概论（推荐）

物业环境管理概论

第一节物业环境的内涵

一、环境的含义

环境，是指周围的地方及其情况和条件。环境是针对主体而言的，以人类为主体的环境

有广义与狭义之分。

(一)广义的环境含义

广义的环境含义包括以下四个层次：

1.第一环境

第一环境即自然环境或原生环境。第一环境既含有对人类有用的自然资源，如土地、森

林、矿产、水、大气、生物、植物等，也含有对人类不利的自然灾害，如地震、火山、洪水、

泥石流、海啸等。

第一环境实质上是指自然界生物和非生物两类物质。这两类物质虽然从存在形式上可分

为生命体和无生命体，从存在特点上可分为可再生物质和不可再生物质，但是总的说来，它

们都在以各自的形式运动变化着，并且它们的运动变化又是互相交错、互相影响和互相制约

的。正是自然界的物质在其固有的条件下规律性的运动变化，才保持着第一环境的平衡。如

果这种平衡被破坏，就会使物质运动发生紊乱，出现难以预料的后果。

2.第二环境

第二环境即次生环境，是指被人类活动改变或污染的自然环境，如城市上空被污染的大

气，城市周围被污染的水域和水体，城市郊区(农业用地、蔬菜用地等)被污染的土壤，城区

内部被破坏的林木、花木、草地或被绿化的土地等。

第二次世界大战以后，由于科学技术的不断发展，人们征服自然的能力提高了，但同时

破坏自然的可能性也增加了。人们在征服自然的过程中，不断发现自然新的属性，扩大了原

材料的使用范围，创立了一系列工业群。与此同时，也产生了新的污染物质。这些污染物质

进入自然界，污染大气、土壤、水流、损害森林、植被，扰乱生态环境的平衡，给生态系统

造成难以承受的压力，并危及人类的生存。

3.第三环境

第三环境是指由人工建造的房屋、道路和各项设施等组成的人工环境。

第三环境是人类生存和发展的基础。房屋是供人们生产、工作、休息等各类活动的场所，

也是人类发展所离不开的基本要素。而宽广、通畅的道路和各项配套完善的设施是促进人类

进步和社会发展所不可缺少的条件。因此，创造美好的人工环境是促进社会进步、人类发展

的基本保证。

4.第四环境

第四环境是指由政治、经济、文化等各种社会因素所构成的人与人之间的社会环境。

第四环境属于“软”环境。政治稳定、经济健康快速发展、文化素质水平高，人与人之

间团结、诚实，必然会导致生产、工作效率高，人们的幸福感会增强，人生价值就会得到充

分体现，人类社会就会不断向前发展。

(二)狭义的环境含义

狭义的环境就是仅指广义环境含义中的第二环境，即被人类活动改变或污染的自然环境

——次生环境。

二、物业环境的内涵

物业环境是城市环境的一部分。一般说来，物业环境包括广义环境的第二环境、第三环

境和第四环境。城市环境是指城市范围内的情况和条件；物业环境则是指某宗物业，如居住

小区、写字楼、购物中心、宾馆等其所在区域内的情况和条件。

物业环境按物业用途的不同，可分为生活居住环境、生产环境、商业环境和办公环境等。

(一)生活居住环境

生活居住环境是指提供给人们居住的物业环境，包括内部居住环境和外部居住环境两个

方面。

1.内部居住环境

内部居住环境是指居住物业——住宅建筑的内部环境。影响住宅建筑内部环境的因素主

要有以下几个方面：

(1)住宅标准住宅标准主要有面积标准和质量标准。面积标准一般是指平均每套或每

户建筑面积和平均每人居住面积的大小；而质量标准是指设备的完善程度，如卫生设备、供

水、供电、供气、供热、电视、电话等设施的完善程度。

(2)住宅类型住宅类型涉及到住宅的高度和层高。住宅有底层、多层和高层之分。一

般来说，低层或多层住宅居住的方便性优点比较突出，而高层住宅因室内容量大、室外视觉

效果好，居住起来舒适性特点较突出。

(3)隔声住宅建筑的居室上下或前后左右要有良好的隔声效果，对电梯或楼梯、管道

及外部噪声要有良好的防护效果。

(4)隔热与保温住宅建筑在夏天具有良好的隔热效果，在冬天具有良好的保温功能，

这是改善居住环境的重要条件。

(5)光照居住建筑室内必须具有适宜的光照时间和强度，包括自然采光和人工照明两

种情形。

(6)日照居住建筑室内必须能够获得适时与适量的太阳光的直接照射。日照有自然状

态下的日照和受到人为因素影响下的日照两种情形。

(7)通风、风向、风力通风一般是指自然通风。居室应具有良好的通风条件，特别是

在炎热地区而没有空调的情况下，居室更应具有良好的通风条件。另外，风向与风力也是影

响居室环境的重要因素。