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第一章管理与服务综述

XX产业园区项目是XX清洁服务有限公司又一具有重要

意义的项目，通过该项目的保洁托管活动，将对本公司今后

与贵公司的合作和经营发展产生重大影响。针对这一项目，

本中心整体的工作重点将是品质管理。对XX产业园区项目

保洁服务的工作支持将放在我司各部门工作首位。

XX产业园区项目保洁服务项目部设立XX清洁公司将在

XX产业园区设立XX产业园区保洁服务项目部。本着精简、

高效运作的原则，由现场项目经理直接领导，下设领班及各

岗位保洁服务组，分别负责各管理区的保洁服务工作。XX产

业园区保洁服务项目部实行公司领导下的现场项目经理负

责制，其职责功能是对整个保洁服务区域实施全面的高端保

洁服务。XX产业园区保洁现场项目经理对XX产业园区保洁

服务工作全权负责，并对公司负责，是XX产业园区保洁服

务项目部一切重大事务的组织者和指挥者。

第一节项目背景分析

一、产业园定义与发展模式

（一）定义

产业园是指由政府或企业为实现产业发展目标而创立

的特殊区位环境。它的类型十分丰富，包括高新技术开发区、

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经济技术开发区、科技园、工业区、金融后台、文化创意产

业园区、物流产业园区等以及近来各地陆续提出的产业新

城、科技新城等。

（二）发展模式

1.房地产开发模式

房地产开发模式是房地产投资开发企业在工业园区内

或其他地方获取土地项目，进行项目的道路、绿化等基础设

施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租

赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、

管理，最后获取合理的地产开发利润。

房地产开发模式的弊端在于地产开发商与整个产业的

结合不紧密，由于地产商的利润来源点并不建立在产业的发

展与繁荣上，而产业本身也并不过分依赖于其所使用的地

产，因此难以形成产业影响力，是产业地产的初级开发运营

模式。

2.政府主导开发模式

产业园区开发模式，是以政府为主导，根据城市规划发

展的需要，基于社会经济发展等因素，经招商引资、土地出

让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，以地产为载

体，产业项目为依托，实现城市功能建设的开发模式。

这种开发模式是目前我国最常见的产业园开发模式，鉴

于是政府根据产业运营的特点进行规划与开发，并在此基础

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上为园区提供政策支持、税收优惠等。所以这种模式的产业

园区具备集中统一、权威性高、规划性强、形成周期短等优

势。

3.主体企业引导模式

主体企业引导模式是指在特定产业领域内具有强大实

力的企业，获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业

园区，并在自身入驻园区且占主导地位的情况下，借助其在

产业中的强大号召力，以出售、出租等方式吸引同类企业的

集聚，最终实现整个产业链完善的开发模式。

这种模式以主体企业为主导，一方面符合主体企业战略

发展的需要，一方面又带动了同种产业的聚焦，促进了整个

城市经济的专业化建设。

4.综合运作开发模式

综合运作模式是指产业园区开发模式、主体企业引导模

式和房地产开发模式混合运用的开发模式。综合运作模式既

能充分发挥政府的指导性，同时也能发挥市场的灵活性，权

责明确，有利于引入多元投资主体实施综合性、大规模成片

开发项目。

总而言之，单纯采用一种开发模式，往往很难使产业项

目顺利推进。因此，必须基于区域经济针对性设计开发方案，

灵活运用多种模式，才能提升园区开发效率、实现园区目标。

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二、保洁行业状况及特征

（一）市场规模大，市场集中度低

中国市场格局较分散，保洁龙头企业有望提升市场份

额。特许经营机制下的保洁运营作为产业园固废处理的入

口环节，引发了众多行业参与者的广泛关注；加之项目单体

规模小、准入门槛低，竞争明显加剧。

竞争企业主要包括了原有的保洁企业、向上游拓展的

固废龙头、向下游拓展的设备企业和地方国资企业。原有

的保洁企业具备丰富项目经验和扎实的运营能力，但传统

保洁企