商业地产-同策-宁波均胜项目第二阶段产品定位报告-105.ppt

宁波均胜工程第二阶段产品定位报告;第一局部宁波办公市场解读

第二局部战略开发目标研讨

第三局部工程属性深入分析

第四局部目标市场细分组合

第五局部工程市场形象探讨

第六局部创新产品定位研究

第七局部产品方案设计排布;土地供给情况分析;?由于04年至今办公用地的放量主要集中在江东区的科技园区，容积率多为2.0～3.0之间，因此低密度和低容积率成为几年来办公产品的主要特征

?随着东部新城的放量和科技园区的用地减少，容积率呈逐步上升趋势，回归到传统办公产品的趋势愈加明显

?东部新城的办公产品容积率较高，在06年和07年所推出的地块中，容积率均在之间;平均地价分析;宁波市办公市场板块分析;宁波市办公商品房供给量分析;宁波市办公商品房价格分析;受大体量供给的影响，江东区办公价格出现“倒挂〞现象，产品价格被严重低估;宁波市办公市场开展历程;未来竞争分析——江东区存量;未来竞争分析——江东区存量;办公市场总结;第一局部宁波办公市场解读

第二局部战略开发目标研讨

第三局部工程属性深入分析

第四局部目标市场细分组合

第五局部工程市场形象探讨

第六局部创新产品定位研究

第七局部产品方案设计排布;战略目标;借势——如何借市场大环境和区域发展之大势;商务社区典范;跳出项目看项目;超越单一产品线;第一局部宁波办公市场解读

第二局部战略开发目标研讨

第三局部工程属性深入分析

第四局部目标市场细分组合

第五局部工程市场形象探讨

第六局部创新产品定位研究

第七局部产品方案设计排布;本案;2021年杭州湾跨海大桥通车;内部规划解读;高新科技园区开展契机;中央商务区;;地块四至

◆东侧为天然景观河道，水质

清澈

◆南侧为总部基地中央花园

◆西侧为规划道路

◆北侧为双向双车道市政道路

地块资源

◆东侧的景观河道与沿河绿化

成为本案最大自然优势

◆地块正南部的总部基地中央

绿化丰富了地块的景观资源;地块;通往市区;;江东区不仅办公气氛浓厚，同时还是宁波城市规划东向开展的主区域;受大体量供给的影响，江东区的办公的产品价???和价格被严重低估。甚至低于住宅;宁波的经济健康持续开展将带来越来越多的办公需求，形成对本案的需求支撑;不断增多的方案供给将不断稀释商业用地的稀缺优势;以时间换空间，等待区域配套的完善;第一局部宁波办公市场解读

第二局部战略开发目标研讨

第三局部工程属性深入分析

第四局部目标市场细分组合

第五局部工程市场形象探讨

第六局部创新产品定位研究

第七局部产品方案设计排布;;;本案可能的客群定位;成长、扩张型企业的行为分析;高级接待;;;竞品个案二：16城联邦;竞品个案三：银晨国际;竞品个案四：万特国际商务中心;竞品个案五：东城国际;竞品个案六：上东国际;竞品个案七：广博国际商贸中心;区域竞品楼盘分析总结;区域竞品楼盘分析总结;竞品产品的企业满足度分析;竞品产品的企业满足度分析;;商务氛围;战略管理——根本可行;会议培训——可行;公关展示——根本可行;商务居住——可行;生产加工、物流仓储——根本不可行;敏感性分析得出的成长、扩张型企业四大行为特征;第一局部宁波办公市场解读

第二局部战略开发目标研讨

第三局部工程属性深入分析

第四局部目标市场细分组合

第五局部工程市场形象探讨

第六局部创新产品定位研究

第七局部产品方案设计排布;;市场定位的四大原那么;市场定位必须使工程所产生的价值利润最大化，以最大程度的满足企业的经济效益;河流环绕、绿荫相伴的U型地块形状，给予了工程极大的想象空间——岛屿？;工程市场定位初探;市场定位概念诠释;;参考个案分析之——北京BDA国际企业大道;高层写字楼;参考个案分析之——北京BDA国际企业大道;大堂空间;参考个案分析之——北京BDA国际企业大道;参考个案分析之——北京总部国际;参考个案分析之——北京总部国际;精致花园型产品：4层点式建筑组团

设计纵向双独立交通系统

挑高15M中庭

引入上下水及天然气，演绎全新多功能商务办公格局

大面积落地玻璃窗，通透、采光

竖向线条的勾勒布局，特别设计的2—4层挑空观景台，彰显企业独特气质

设首层停车位

;;A型建筑〔双拼〕;建筑面积1450-1750平方米，6-7层。大楼顶层和底层局部架空的空间，成为室内和室外空间的过渡，很好地联系了不同的截面，并延伸了室内的视觉空间。入口的尺度做了挑高处理，简洁大气。整体建筑风格简约明丽。;;关心企业成长的人性建筑;工程概要：总建面3万，容积率7.2，共1栋楼，层高4-5.5米不等，面积范围80-330平米工程特色：4-5.5米的