房地产成本管理分析报告.ppt

房地产成本管理分析;一、成本管理的实践

二、房地产成本核算

三、房地产成本信息化管理

四、房地产成本管理的几种观点

;一、成本管理的实践;1、成本管理的重要性;2、成本的基本认识;建导致本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、小区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。

开发成本：指项目的制导致本。开发成本=土地获得价款+建导致本+开发间接费

完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成本中不包括营业税金。

项目成本：在未尤其阐明时，一般指项目的“开发成本”。;3、房地产成本的特性;4、房地产成本管理的常见问题;企业成本管理措施的发展;成本管理的方向;责任成本管理;责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目的设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。;项目经理部：工程进度、质量；

工程管理部：供应商管理与技术方案；

规划设计部：设计图纸;重要内容（1）——要素概括;重要内容（2）——反馈指标;实行要点;管理原则：体现目的成本的先进性

目的成本的严厉性(纳入绩效考核)

;实行过程;作业过程管理;3.1新项目发展成本控制;3.2设计成本控制;3.2设计成本控制;3.2设计阶段的重要经济指标;3.3招标成本控制;3.3.1费率招标的弊端;3.3.2工程量清单招标的长处;3.4签约成本控制;3.4.1协议的重要经济条款;3.5施工成本控制;3.6结算成本控制;3.7销售承诺及物业管理成本控制;三、房地产成本核算;概念：

成本核算是根据产品成本计算对象，采用合适的成本计算措施，按规定的成本项目，汇集和分派生产费用，从而计算出产品的实际总成本和实际单位成本。

成本核算既是对产品的实际生产花费进行如实反应的过程，也是对生产费用实际支出的控制过程。;任务：

建立和完善成本核算基础工作，合理确定成本计算对象，对的归集和分派开发成本及费用，及时、精确、完整地提供成本核算资料，以便及时发现成本管理中存在的问题，寻求减少成本的途径。

原则：

实际成本原则

配比原则

权责发生制原???;环节：

第一步：确定成本核算对象；

第二步：设置成本核算科目，核算和归集成本费用；

第三步：在各成本核算对象之间分摊成本费用；

第四步：计算产品单位成本，进行成本结转。;房地产成本核算对象确实定原则：

应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的规定。

平均销售价格不一样的产品，如住宅和商业；

产品差异性大，成本不一样的产品，如别墅和多层住宅。;成本计算措施：

成本计算措施是计算多种产品总成本和单位成本的措施，包括：

——品种法

——分批法

——分步法

根据房地产成本核算对象的特点，房地产成本计算采用分批法。;总成本和单位成本：

成本计算的目的是最终确定可售产品的总成本和单位成本；

成本核算重要是确定可售面积的单位成本；

按建筑面积计算的单位成本可应用于产品成本的对比分析。;房地产开发成本项目一般分为：土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费、建筑安装工程费、开发间接费六类。

根据自身的特点，将成本项目分为八类。;;成本科目设置;按受益原则，在成本对象之间分派成本费用；

房地产成本分派的措施：

——按土地面积分摊

——按建筑面积分摊

——按可售面积分摊

最终按可售面积确定各产品的单位成本。;开发成本（销售成本）计算：;三、房地产成本信息化管理;1、成本信息的意义;2、成本信息管理的基本原则;

成本管理软件——目的成本管理

A-housing网站——招投标管理

成本数据库——成本数据管理;;成本管理软件系统模块构造图：;签约

金额;各产品类型动态成本的形成;7个子功能模块;、A-housing网站：;、成本数据库系统：;四、房地产成本管理的几点思索;省钱等于赚钱;规定全过程、全员、全方位的成本管理；;未能对的辨别财务管理与成本管理；;统一成本分类的信息口径；