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房地产成本管理分析;一、成本管理的实践
二、房地产成本核算
三、房地产成本信息化管理
四、房地产成本管理的几种观点
;一、成本管理的实践;1、成本管理的重要性;2、成本的基本认识;建导致本:指项目的建筑安装成本。包括:开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、小区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。
开发成本:指项目的制导致本。开发成本=土地获得价款+建导致本+开发间接费
完全成本:完全成本=开发成本+期间费用。完全成本中不包括营业税金。
项目成本:在未尤其阐明时,一般指项目的“开发成本”。;3、房地产成本的特性;4、房地产成本管理的常见问题;企业成本管理措施的发展;成本管理的方向;责任成本管理;责任成本体系通过确定责任主体和评价部门,通过技术经济指标的目的设定、执行和考核,来保证整体成本的合理性和先进性。;项目经理部:工程进度、质量;
工程管理部:供应商管理与技术方案;
规划设计部:设计图纸;重要内容(1)——要素概括;重要内容(2)——反馈指标;实行要点;管理原则:体现目的成本的先进性
目的成本的严厉性(纳入绩效考核)
;实行过程;作业过程管理;3.1新项目发展成本控制;3.2设计成本控制;3.2设计成本控制;3.2设计阶段的重要经济指标;3.3招标成本控制;3.3.1费率招标的弊端;3.3.2工程量清单招标的长处;3.4签约成本控制;3.4.1协议的重要经济条款;3.5施工成本控制;3.6结算成本控制;3.7销售承诺及物业管理成本控制;三、房地产成本核算;概念:
成本核算是根据产品成本计算对象,采用合适的成本计算措施,按规定的成本项目,汇集和分派生产费用,从而计算出产品的实际总成本和实际单位成本。
成本核算既是对产品的实际生产花费进行如实反应的过程,也是对生产费用实际支出的控制过程。;任务:
建立和完善成本核算基础工作,合理确定成本计算对象,对的归集和分派开发成本及费用,及时、精确、完整地提供成本核算资料,以便及时发现成本管理中存在的问题,寻求减少成本的途径。
原则:
实际成本原则
配比原则
权责发生制原???;环节:
第一步:确定成本核算对象;
第二步:设置成本核算科目,核算和归集成本费用;
第三步:在各成本核算对象之间分摊成本费用;
第四步:计算产品单位成本,进行成本结转。;房地产成本核算对象确实定原则:
应满足成本计算的需要;便于成本费用的归集;利于成本的及时结算;适应成本监控的规定。
平均销售价格不一样的产品,如住宅和商业;
产品差异性大,成本不一样的产品,如别墅和多层住宅。;成本计算措施:
成本计算措施是计算多种产品总成本和单位成本的措施,包括:
——品种法
——分批法
——分步法
根据房地产成本核算对象的特点,房地产成本计算采用分批法。;总成本和单位成本:
成本计算的目的是最终确定可售产品的总成本和单位成本;
成本核算重要是确定可售面积的单位成本;
按建筑面积计算的单位成本可应用于产品成本的对比分析。;房地产开发成本项目一般分为:土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费、建筑安装工程费、开发间接费六类。
根据自身的特点,将成本项目分为八类。;;成本科目设置;按受益原则,在成本对象之间分派成本费用;
房地产成本分派的措施:
——按土地面积分摊
——按建筑面积分摊
——按可售面积分摊
最终按可售面积确定各产品的单位成本。;开发成本(销售成本)计算:;三、房地产成本信息化管理;1、成本信息的意义;2、成本信息管理的基本原则;
成本管理软件——目的成本管理
A-housing网站——招投标管理
成本数据库——成本数据管理;;成本管理软件系统模块构造图:;签约
金额;各产品类型动态成本的形成;7个子功能模块;、A-housing网站:;、成本数据库系统:;四、房地产成本管理的几点思索;省钱等于赚钱;规定全过程、全员、全方位的成本管理;;未能对的辨别财务管理与成本管理;;统一成本分类的信息口径;
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