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可行性报告某市某别墅可行性研

究报告第一部分

北京某别墅项目可行性研究报告

作者：阳光蓝海，tcsea@

第一部分

目录

一、项目概况1

二、项目建设必要性2

（一）、发展北京房地产的需要2

（二）、区域发展的需要2

三、北京市、顺义区别墅市场分析3

（一）、北京市别墅市场基本分析3

（二）、北京别墅市场区域分布分析8

（三）、顺义区别墅市场基本分析12

（四）、北京别墅市场前景展望13

（五）、周边部分个案销售情况分析15

四、项目SWOT分析17

五、目标客户定位与产品定位分析19

（一）、目标客户定位:19

（二）、产品定位分析:19

六、项目规划方案21

（一）、整体设计构思21

（二）、整体设计方案22

七、销售策略24

（一）、企划广告:24

（二）、销售方式:24

（三）、销售周期预计:25

八、项目法人与项目的经营管理25

（一）、项目法人25

（二）、项目的经营管理25

九、投资估算26

（一）、工程建设投资估算内容26

（二）、投资估算26

（三）、用款计划26

十、财务分析27

（一）、经营收入27

（二）、总成本27

（三）、销售税金27

（四）、利润27

（五）、财务效益分析28

十一、不确定性分析28

（一）、保本点分析28

（二）、敏感性分析28

十二、结论与建议29

（一）、结论29

（二）、建议29

十三、附表30

一、项目概况

1.项目法人：北京***房地产开发有限公司

2.项目名称：北京***花园

3.地块位置：地块位于北京东北部顺义区河南村西，北面紧邻潮

白河

4.占地面积：455104平方米

5.建设用地面积：322704平方米

6.规划容积率：0.36

7.总建筑面积：15.39万平方米(其中会所等配套设施6000平方

米)

8.规划用途：别墅

9.地块现状：农田,还未三通一平

10.建设期：本项目建设期为3年，计划2004年12月动工

二、项目建设必要性

（一）、发展北京房地产的需要

北京在新世纪要率先实现现代化，首先必须加快产业结构调整，优化

升级，全面提高产业的技术含量和市场竞争力，积极发展附加值高、

关联带动大的支柱产业。目前房地产业已成为经济发展的支柱产业之

一，按目前经济所处的发展阶段（即入均GDP低于8000美元，城市

化水平在30%--60%之间），房地产将属于快速发展阶段。特别是加入

WT0,北京申奥成功,意味着北京房地产业将立足北京,面向全国,通向

国际,进入新的发展阶段,建设本项目对发展北京房地产也无疑是一

个有利推动,也为拓展地区房地产市场起到积极作用。

（二）、区域发展的需要

中国加入WTO后,会有更多的国际公司来到北京,相应对高档物业的

市场需求量将肯定放大,而这些企业的高级管理人员恰恰是别墅市场

的目标客层,而顺义区正好是别墅发展比较成熟的区域之一。由于

2008年奥运会水上项目和马术项目在顺义潮白河地区举办,政府将会

在本区域投资25个亿来建设奥运场地及相应设施,相应的市政配套

将会更加完善,这无疑为本区域的别墅外部环境带来利好。同样在此

建造别墅也有利于首都该区域整体环境的建设。

顺义区政府在新的五年计划中制定的战略目标是尽快创造出潮白河

休闲度假旅游基地著名品牌,建设以现代大旅游为主的综合产业带,

集中发展旅游、观光农业、房地产、休闲度假业及文化、体育、会展

等产业,创建餐饮、购物、娱乐、健身等于一体的休闲度假中心。建

成服务全区、服务首都,并适应于企业国际化运作的高度开放、高效

运转的第三产业服务休系。京承高速顺义段进展顺利,预计道路主体

工程10月底竣工，此道路的建设将成为顺义区的发展增添新的活力,

另外顺义空港物流园经过几年的发展己引吸了日本jVC、索尼、松下

等国际知名公司的进入。顺义工业区的发展将会借带动对高档住主房

的更多需求,特别是别墅的需求。在此发展别墅项目正是满足了此地

域发展的要求。

三、北京市、顺义区别墅市场分析

（一）、北京市别墅市场基本分析

北京别墅市场经过长时期的沉积,近年来随着北京房地产大势发展再

度升温。市场