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基本面量化系列:房地产开发专题
阶梯状复苏,优质住房回暖幅度较高
中信证券研究部
数据科技组,房地产和物业服务组
张若海,张全国,陈聪,王博隆,汤可欣
2023年3月30日
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核心观点
政策持续发力,助力房地产市场复苏
面对之前房地产开发行业的“信用”、“交付”、“销售”三个维度所形成的恶性循环,2022年,中央和地方政府先后以“保需求”、“保交楼”、“保主体”为核
心化解市场风险。据克尔瑞数据,2022年超200省市出台超500次房地产松绑政策。2023年,据克尔瑞数据,2月1日至3月26日,区域房地产政策以保需求为主,19
城发布21个松绑政策,落地相关措施以优化公积金贷款额度、首付比例为主,19城中既有大型城市深圳、武汉,也有中小型城市。政策形成累计效应,持续促进房地
产市场复苏。
二手房成交量回暖幅度高于商品房,优质住房回暖幅度高于刚性住房。
二手房成交量同比高增长,环比下降,商品房持续回暖。二手房交易回暖明显,据多个中介平台数据统计(含我爱我家,兔博士,中原地产,21世纪不动产,麦田,
贝壳平台,下同),2023年1-2月,近100样本城市内二手房成交量同比增长101%,分城市环线来看,准一线城市增速最高达到152%,二三线增长94%,一线增长
34%。据多个中介平台数据统计,3月以来高频数据呈下降趋势,3.4-3.10,100样本城市二手房交易量环比前一周下降8%,同比21年提升12%,各城市环线趋势幅度
接近。据国家统计局数据,2023年1-2月,商品住宅成交面积同比下降0.6%;据Wind高频数据,30大中城市商品房周度成交量持续增长,最近一周(3.20-3.26)环比
提升3.5%,较21年同期下降17%,降幅持续收窄。
优质住房回暖幅度高于刚性住房,各户型、物业费二手房呈现阶梯状复苏。据多个中介平台数据统计,2023年1-2月,100样本城市内,3居及以上二手房成交量回暖
幅度高于一居两居,各城市环线趋势相同,其中在一线城市内,一居二居、三居、三居以上同比提升32%、38%、57%;物业费小于1、1-2.2、2.2-3.2、3.2-4.2元/平
方米区间的二手房交易量同比提升84%、102%、127%、126%。综合来看,3居及以上回暖幅度高于一居两居,高物业费二手房交易回暖幅度高于低物业费。
土地成交量价改善,溢价率回升
土地拍卖量价持续改善,土拍溢价率回升。2023年2月企业拿地信心显回暖迹象,土地成交面积同比转正。据Wind数据,2023年2月,100大中城市成交住宅用地规划
建筑面积达1143万平方米,较2022年同期提升10%。土地楼面均价、溢价率均回升,2023年2月,100大中城市成交住宅用地楼面均价6156元/平米,较2022年同期提
升8%,溢价率较上月有所回升,达到6%,仍居低位。
供给侧土地市场发生结构性变化。据中国土地市场网数据,保障性住房土地成交面积提升,2022年全国成交住宅用地中,保障性租房土地成交面积较2021年提升
175%。
投资建议:结合中央层面的“保交楼”、“保需求”、“保主体”等表态,以及近期武汉等城市的限购政策调整,政策有望持续促进行业平稳发展,部分企业资产负债结构有
望改善。目前房地产销售仍处于逐步复苏阶段,幅度上呈现出明显的从二手房到新房,从准一线到二三线,从优质住房到刚需性住房的阶梯状复苏。二手房受前期积压需
求释放影响,短期呈环比下降趋势,同比仍居高位,商品房交易环比持续改善,建议关注销售持续复苏带来的投资机遇。
风险因素:我们根据多个中介平台统计的数据进行研究,可能存在数据样本不足、数据误差及数据缺失问题;地产销售不及预期;地产扶持政策执行
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