20230330-房地产行业基本面量化系列-房地产开发专题-阶梯状复苏，优质住房回暖幅度较高-230330-中信证券-23页.pdfVIP

仅供内部参考，请勿外传

基本面量化系列：房地产开发专题

阶梯状复苏，优质住房回暖幅度较高

中信证券研究部

数据科技组，房地产和物业服务组

张若海，张全国，陈聪，王博隆，汤可欣

2023年3月30日

请务必阅读末页的免责条款和声明

仅供内部参考，请勿外传

核心观点

政策持续发力，助力房地产市场复苏

面对之前房地产开发行业的“信用”、“交付”、“销售”三个维度所形成的恶性循环，2022年，中央和地方政府先后以“保需求”、“保交楼”、“保主体”为核

心化解市场风险。据克尔瑞数据，2022年超200省市出台超500次房地产松绑政策。2023年，据克尔瑞数据，2月1日至3月26日，区域房地产政策以保需求为主，19

城发布21个松绑政策，落地相关措施以优化公积金贷款额度、首付比例为主，19城中既有大型城市深圳、武汉，也有中小型城市。政策形成累计效应，持续促进房地

产市场复苏。

二手房成交量回暖幅度高于商品房，优质住房回暖幅度高于刚性住房。

二手房成交量同比高增长，环比下降，商品房持续回暖。二手房交易回暖明显，据多个中介平台数据统计（含我爱我家，兔博士，中原地产，21世纪不动产，麦田，

贝壳平台，下同），2023年1-2月，近100样本城市内二手房成交量同比增长101%，分城市环线来看，准一线城市增速最高达到152%，二三线增长94%，一线增长

34%。据多个中介平台数据统计，3月以来高频数据呈下降趋势，3.4-3.10，100样本城市二手房交易量环比前一周下降8%，同比21年提升12%，各城市环线趋势幅度

接近。据国家统计局数据，2023年1-2月，商品住宅成交面积同比下降0.6%；据Wind高频数据，30大中城市商品房周度成交量持续增长，最近一周（3.20-3.26）环比

提升3.5%，较21年同期下降17%，降幅持续收窄。

优质住房回暖幅度高于刚性住房，各户型、物业费二手房呈现阶梯状复苏。据多个中介平台数据统计，2023年1-2月，100样本城市内，3居及以上二手房成交量回暖

幅度高于一居两居，各城市环线趋势相同，其中在一线城市内，一居二居、三居、三居以上同比提升32%、38%、57%；物业费小于1、1-2.2、2.2-3.2、3.2-4.2元/平

方米区间的二手房交易量同比提升84%、102%、127%、126%。综合来看，3居及以上回暖幅度高于一居两居，高物业费二手房交易回暖幅度高于低物业费。

土地成交量价改善，溢价率回升

土地拍卖量价持续改善，土拍溢价率回升。2023年2月企业拿地信心显回暖迹象，土地成交面积同比转正。据Wind数据，2023年2月，100大中城市成交住宅用地规划

建筑面积达1143万平方米，较2022年同期提升10%。土地楼面均价、溢价率均回升，2023年2月，100大中城市成交住宅用地楼面均价6156元/平米，较2022年同期提

升8%，溢价率较上月有所回升，达到6%，仍居低位。

供给侧土地市场发生结构性变化。据中国土地市场网数据，保障性住房土地成交面积提升，2022年全国成交住宅用地中，保障性租房土地成交面积较2021年提升

175%。

投资建议：结合中央层面的“保交楼”、“保需求”、“保主体”等表态，以及近期武汉等城市的限购政策调整，政策有望持续促进行业平稳发展，部分企业资产负债结构有

望改善。目前房地产销售仍处于逐步复苏阶段，幅度上呈现出明显的从二手房到新房，从准一线到二三线，从优质住房到刚需性住房的阶梯状复苏。二手房受前期积压需

求释放影响，短期呈环比下降趋势，同比仍居高位，商品房交易环比持续改善，建议关注销售持续复苏带来的投资机遇。

风险因素：我们根据多个中介平台统计的数据进行研究，可能存在数据样本不足、数据误差及数据缺失问题；地产销售不及预期；地产扶持政策执行