物业公司经营方案.docVIP

物业公司经营方案

物业公司经营方案

一、公司的基本情况

大理鸿元物业管理有限公司是大理市工商行政管理局于2003年3月19日批准成立的，公司注册资本伍是万元，在册股东共两人，分别是：大理鸿元经贸有限公司，出资额为40万元，占公司注册资本的80﹪；大理鸿元房地产开发有限公司，出资额为10万元，占公司注册资本的20﹪；公司于2004年9月7日取得了大理州建设局颁发的物业管理叁级资质证书。于2003年12月通过了ISO9001：200国际质量认证。公司于2008年3月31日出资购买大理苍山感通山泉有限公司。公司成立以来，始终秉承“追求完美，真诚永远，业主至上，用心服务”的管理理念，先后管理了十个小区。其中自建小区五个：鸿元小区.鸿泰花园.泰兴鸿元商住楼，鸿诚广场，鸿鑫佳园。对外托管小区五个：兴隆园小区、茫涌小区.警苑一区，警苑二区、统计局宿舍，员工队伍从原来的十多个人逐渐发展壮大到现在的七十人。公司下设：总经理室、副总经理室、办公室、财务部、保安部、保洁绿化部八个部门。组织结构：总经理1人、副总经理1人、办公室主任1人、财务部出纳1人、工程部4人（经理1人.水电工3人）、小区管理处7人（其中主任6人.管理员兼保安元1人）、保安部39人（保安组长5人.副组长1人，保

设施来杜绝隐患的发生。

随着人们法律意识的提高和对生活品质不断增加的要求，对物业服务的多元化高要求，也是必然的，解决以上两个被动局面，物业公司只有不断完善物业服务品质，满足业主的要求，赢得业主的认可，实现经营秩序的正常化，经营收益最大化。

2、水费、电费的经营情况

物业公司10个小区的水费，电费都属于代收代缴，就水费电费的收取，物业公司经过多年的摸索，也总结出一套保不亏损的措施，从往年的经营情况看，水、电路的设施的管理很重要，水、电路的供给性质决定了都会产生差额，产生差额的原因：如电路⑴物业公司正常的经营用电，⑵设施设备的老化，⑶正常的电损线损，⑷员工的不节约用电⑸管理不及时造成的损失，几个因素控制不好，物业公司间入不敷出。所以物业公司对岁、电管理采取了以各小区主任主要负责，每月定期关注所管小区的水、电经营情况，检查各种供电、供水设施、设备的正常运转，发现问题及时解决，以工程部为核心对个小区的设施设备勤检、勤查，为小区的用水经营情况，及时通报、关注，做到各部门和个岗位心里有数，大力提倡个小区节约用电的习惯，对个小区保安值班室、宿舍采取装表核算，控制电费流失，以上几个举措叫明显的控制了水电费的跑、冒、滴、漏。

依据每个小区用水、用电量的不同，结合业主认可的分摊方法（分摊方法二种，一、多用多摊、少用少摊、也就是将每月的损耗分摊至水电单价的收取标准上，二、平均分摊，是将每月的损耗以一个核定的数额分摊至每一户用户）因地制宜，有政策范围内合理地对各小区水电损耗做了分摊、确保了物业公司水电费收支平衡，甚至还要有赢余。

3、水费、电费、物管费、停车费努力实现让业主提前交费：

四项主营业务费用的收取直接会影响物业公司的运作，今后物业公司还要继续保持停车费和物管费提前征收的办法和技巧，争对各小区的实际情况因小区而定，如鸿诚广场、鸿泰花园两个小区由于地理坏境、居住密度的相对优势、停车位又有限、两个小区车辆有多供不应求、对提前收缴停车费相当有利还不用与优惠的方式收缴，而且单价也能顺利上调。另外没有先天优势的小区可以借助增设硬件设施，计划停车位置、实行预交优惠等方式收缴停车费。至于水费、电费由于业主的习惯一时可能还难以实现业主提前预交，这也是物业公司今后努力方向，还有物业管理费现目前提前预交的也不多，还应该思考和制定一些方式、方法、促进业主提前预交，物业公司如果实现了业主提前交费的习惯、将会对物业公司非常有利，节省了管理成本外还有效地回笼了资金，减少经营风险、减轻工作难度、节约经营成本，资金的回笼有效地保证了公司的正常运行。

四、公司人事管理现状、优势、劣势分析：

物业管理的发展，要求物业管理从业人员不仅应当具备诸如房屋建筑、机电设备、坏境、给排水、绿化、财务等方面的管理知识，而且还必须具备相应的法律知识和对突发事件的应变和处置能力、及管理技巧、水平，物业公司目前不断在克服人事管理上的问题，不断提升管理者的素质和业务水平，对各小区时时进行监督、指导经常关注各小区管理情况，对各小区遇到的“疑难杂症”，及时分析、及时想办法处理，通过例会的形式，总结经验、学习业务知识，遇到困难畅所欲言、集思广益，想出了不少办法、攻克了不少难题、增强了大家的实践经验，同时还要继续加强各小区管理者的各种业务培训，提高管理水平，来应对物管市场的挑战与机遇。

对保安员的管理也要非常关注，保安员是一个很特殊的职业，从很多因素如：工资低。缺乏职业发展空间，轮资排辈，人际关系复杂，和社会地位低等造成了保安员流失的原因，物业公司的