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硕士研究生

非笔试课程考核报告

2009 至 2010 学年 第 2 学期考核课程： 房地产投资理论与实务

提交日期： 2010 年 5 月 11 日报告题目：“2010高压”下的济南房产市场

考核成绩考核人

考核成绩考核人

姓

名

肖立周

学

号

2009020115

年

级

管研09

专

业

管理科学与工程

所在学院 管理工程学院

山东建筑大学研究生处制

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“2010高压”下的济南房产市场

摘要：为了房地产市场的健康稳定和保障居民住房，国家在2009年底、2010年初果断出台调控措施，以限制投资投机购房需求，支持自住需求，调控住房消费结构，加大住房保障力度，以期实现房地产市场“软着陆”。本文选取新政下的济南市房产市场，结合济南市的市情，对济南市的房产市场走势做了判断。同时，本文的研究结果对同水平城市的房价分析具有一定的参考价值。

关键词：房地产新政，济南市，房产市场正文：

2009年12月14日，国务院常务会议明确表示“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，拉开了“抑制性政策”大幕，标志着中国房地产政策的全面转向。2010年1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，简称“国11条”，进一步加强房地产市场调控。2010年4月17日，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“新国十条”，再次重申严打“炒房”现象，这成为近几年最严厉的调控政策。

虽然国家调控楼市的政策连续不断，但济南房地产开发投资依然增势不减，2010年一季度完成投资和建设开发资金分别增长了40.5%和85.1%，对今后济南楼市供应量起到了重要的促进作用。同时，济南楼市的销售增速也达到62.1%。截至2010年3月底，济南市房地产开发完成投资95.4亿元，同比增长40.5%，增幅比2009年同期上升21.3个百分点。

以下将对这种高压下房产市场的持续攀升作出分析。

近期国家调控房价政策

2010年国家调控房地产业的基调——重民生、抑投机。大力增加保障性住房和普通商品住房供给，继续鼓励居民自住和改善性需求，抑制投机性需求，加强房地产市场监管，完善房地产市场制度，综合运用土地、金融、税收等市场调整手段，来稳定房地产的价格。下面从法规、税收、央企退市三个方面概括。

法律法规

关于促进房地产市场平稳健康发展的通知

2010年1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从以下五个方面、十一个细处作了规定，简称“国5条”或“国11条”。

增加保障性住房和普通商品住房有效供给

加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。

增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。

合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求

加大差别化信贷政策执行力度。B.继续实施差别化的住房税收政策。

加强风险防范和市场监管A.加强房地产信贷风险管理。B.继续整顿房地产市场秩序。

C.进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。D.加强市场监测。

加快推进保障性安居工程建设

力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。B.中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租

住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。

落实地方各级人民政府责任

进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。

关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知

2010年4月17日，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“新国十条”。

各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责

统一思想，提高认识。

建立考核问责机制。

坚决抑制不合理住房需求

实行更为严格的差别化住房信贷政策。

发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。

增加住房有效供给

增加居住用地有效供应。

调整住房供应结构。

加快保障性安居工程建设

确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。

加强市场监管

加强对房地产开发企业购地和融资的监管。

加大交易秩序监管力度。

完善房地产市场信息披露制度。

其他法规

3月10日，国土资源部出台整治房地产用地的专项文件—《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，简称“国19条”。

2月23日，北京促进房地产市场平稳健康发展的实施意见，简称“京十一条”。

税收政策

物业税

物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定