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商场运营管理方案

商场运营管理方案及要点

商场后期运营管理的主要目标是实现整体的统一性，要求

管理公司和入驻商家精诚合作，在同一个概念指导下开展同步

的经营管理工作。统一运营管理一般包括统一招商管理、统一

营销策划、统一物业服务、统一运营管理和统一物管。其中，

统一招商管理是后期的基础，这项工作的成败得失不仅决定了

开发商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业项目运营能

力的强弱，以及能否长期经营最终达到长远利益和最大化利益。

因此，在综合性商业物业设施的后期运营管理中，需要把

握好以下要点：

1.关注环境：打造统一的购物环境和整体经营氛围。遵循

统一运营管理的基本模式，实施统一规划、统一招商、统一经

营、统一服务等全面统一的运营管理。因为单个商户的经营管

理情况只反映出个体的情况，只有经营公司以统一为目标，为

主线进行管理，在运营中不断调整才能使商场保持新鲜年轻，

同时提升整体的竞争力。前期招商要把控业态结构与业态布局

的科学性，关注租户结构、租约及租金定义的合理性，合理匹

配多种服务集合、多种功能复合、多种业态组合，树立商场的

整体经营品牌环境和形象。

2.关注租户：商场的核心竞争能力是高品质、协调一致的

服务质量。租户可以独立运营，增加灵活性和多样化的个体发

展，但必须服从统一管理，保持高度一致的服务品质。租户管

理是商场的核心工作之一，租户的品质是核心中的核心。租金

收取方式要多样灵活，适应租户自身的业务需求特点。租户考

核结果与管理措施的完善是商场日常重要的工作细节，也决定

了租户对商场的忠诚度和经营积极性。实施专业化、人性化的

物业管理和租户服务，提供统一营销策划服务，运营上要避免

物业管理与租户的商业运营脱节，需要量化的考核管理，行为

纠正，确保租户与商品的经营品质。

3.关注顾客：关注顾客消费服务环境的提升、消费热点的

引导，为顾客购物和消费提供高品质、高质量、安全、舒适、

整洁的购物环境，是物业管理和商业管理部门的义务和责任。

商场管理关注宣传促销方案的正确性、结果的准确性与有效性，

严格执行对商户营销的监控和纠正工作。商场更加关心顾客的

潜在消费和多项消费选择，有必要加强会员体系的建设、固定

客户群体的发展及顾客忠诚度的提升。

商场管理的主要工作是以统一性和经营目标为核心，通过

与开发商、业主、租户、物业公司的共同配合，指导、管理、

服务于项目的全程运作和全期运营，为业主、租户、消费者、

服务商提供良好的购物环境和优质的服务。为达到商场持续经

营的目的，需要逐步实行专业化、规范化、标准化、统一化管

理的全过程。在实际工作中，需要注意以下节点管理的工作原

则。

高效运营管理的组织架构原则：商场内的商家众多，商业

模式众多，因此商业运营管理的部门设置是非常专业和高效的。

其管理的核心是商场最关心的几个方面，如维护管理、安全管

理、物业管理、业务管理、财务管理、招商管理、租户管理、

销售及开发管理等，而非具体商品的进、销、调、存以及物流

配送工作等单一工作。

准确的市场定位、合理的商业规划、周到的功能匹配、差

异化的业态及品牌组合是商业经营的基本目标。在经营主体组

成确定之后，还需要根据各种经营主体的需求和项目自身的需

要进行整合规划上，特别要避免安排与主力店经营形成竞争的

商户，要保障主力店的经营利益和整体商业组合的匹配。最后

确定它们在项目中的位置，这点非常重要，因为经营主体对于

引导人流起着关键作用，其布局规划直接影响到商业地产的形

态。

商铺投资的政策是基础。商场不能做到统一管理是国内商

业的硬伤，因此，商铺发售一般只限于辅助店独立商铺，整体

商业内容的物业一般不能分散发售，需要制定大型商业物业投

资产品，保障物业的整体性持有。即使投资型商铺发售，也必

须保证物业的统一经营权不受小业主影响。一般可考虑带租约

销售外铺和部分边铺，而内铺和中心铺则考虑返租销售或投资

理财型销售。

主力店和次主力店落位，对建筑物业开发的全面物业建设

标准参数支持和标准接口非常关键。需要着手于业态布局和独

立商户匹配，租户物业规范落位和合理动线、空间营造、交通

审批、消防审批等的匹配。

在开业期，需要注意招商及业态管理原则。要根据商场的

定位和规划，招募合适的租户，使商场的业态更加丰富多样，

同时也需要管理好各个业态，保持商场整体形象和品质。

1）制定优秀的租赁政策和承租服务是