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2010年芜湖市区商品房供需分析

1、商品房市场供应情况

陈明明0811102

2010年，市区累计批准商品房预售面积277.03万㎡，较去年同期增长39.15%。其中，商品住房批准预售面积229.61万㎡，较去年同期增长35.48%。

2、商品房市场销售情况

2010年，市区累计销售商品房面积253.31万㎡，较去年同期下降3.05%，销售金额为150.60亿元，较去年同期增长28.47%。

其中，商品住房销售面积212.85万㎡，较去年同期下降11.78%，销售金额为112.37亿元，较去年同期增长12.41%。

针对4月新政以来开发企业的观望情绪加重，导致市场住房供应量不足的状况，7月份市住建委采取了有效的措施，一方面合理引导开发企业加大投资，另一方面强化市场监管力度，从而使得7月份的住房上市量同比、环比均有大幅度上升。由于7月份商品住宅上市量的增加，特别是中小户型房源的增多，给购房者可供选择的余地增大，加之奇瑞BOBO城的内销房也有开盘，从而使得7月的住宅销量环比增长较大。但就今年以来的销售情况来看，同比仍然呈现负增长，其原因除受新政影响外，就是供应量仍然不能满足市场需求。

从宏观经济趋势来看，由中国物流与采购联合会以及汇丰银行分别发布中国制造业采购经理人指数均显示低于预期，指数的下跌表明中国减少刺激的政策有可能已经开始令经济增长放缓。从国家经济政

策来看，今年以来政府采取了一系列的举措，包括允许人民币汇率政策调整，三次上调银行存款准备金率，以及出台多项针对房地产业的紧缩政策等。从产业调控政策来看，自4月中旬出台“新国十条”，新一轮房地产调控正式启动，随着5-6月调控的不断深化，国家相关部门又相继出台了土地增值税和二套房等配套政策，国家坚持调控的态度坚决。从当前一线城市房地产市场来看，目前上海、南京等城市多家商业银行放宽对第三套房的按揭贷款审批制度。

从一年整体情况来看，一是芜湖市部分合理住房需求受到明显抑制。由于新政的影响，一方面使得一些刚性需求和改善性需求的购房者开始观望，失去成交量有所下降，另一方面随着皖江城市带总体规划不断落实细化，将有更多外来人口来芜湖置业。二是下半年多个楼盘推出新房源，但项目价格预期并无明显下降，且从供销比来看，供应量基本充足，如果调控方向不变，未来销售压力将逐步显现。

3、商品房市场价格情况

2010年，市区商品住房销售均价为5280元/㎡，较去年同期增长27.41%。其中，镜湖区商品住房销售均价为5867元/㎡，较去年同期增长15.93%。弋江区商品住房销售均价为5344元/㎡，较去年同期增长29.65%。鸠江区商品住房销售均价为5099元/㎡，较去年同期增长50.01%。开发区商品住房销售均价为4221元/㎡，较去年同期增长25.36%。三山区商品住房销售均价为4704元/㎡，较去年同期增长29.12%。

商品住房价格高位运行、买卖双方的博弈是今年房地产市场的主

要特征。一方面，开发商的预售价格虚高，且一期比一期高，而实际销售时却以各种优惠措施来吸引购房者；另一方面捂盘惜售、违规营销的现象时有发生，给社会造成了一些不稳定的因素；再一方面就是由于房价上涨过快，始终使一些刚性需求得不到有效释放。需要引导开发商合理定价，加强市场监管，严厉查处各类违规，促进销量提高，稳定房地产市场。