房价与泡沫经济：徐滇庆再论房价-第七章.pdf

第七章经济适用房的新生

【经济适用房出师不利】

经济适用房自从问世以来就麻烦缠身，暴露出的问题越来越多。越来越多的经济学家主张

叫停经济适用房。至2007年8月13日国务院公布24号文件，经济适用房脱胎换骨，总算在

理论上找到了恰当的位置。理想的房地产政策应当让老百姓“买不起大的，买小的；买不起新

的，买旧的；买不起贵的，买便宜的；买不起，租得起；租不起，白给你。”其中，“买不起

贵的，买便宜的”，指的就是经济适用房。政府盖一批60平方米以下的住宅，免收地价，其

他税费减半。这样的经济适用房要比市面上的商品房便宜不少，让收入较低的人能够买得起。

不过，这些经济适用房只有使用权和部分产权，一旦要上市交易，就要把那少交的地价补回来。

经济适用房曾经走过了一段弯路。

1998年是经济适用房最辉煌的岁月。在当时的住房政策中，经济适用房被当做住房供应

体系的主体，目标群体占社会家庭总数的70%。到了2003年，经济适用房被重新定义为“具

有保障性质的政策性商品住房”。这一改动的进步之处是将目标群体从70%降为30%，不足之

处是仍然将政策性的社会保障和商品房混淆在一起，内在的矛盾依然令人无所适从。（国发

[1998]23号文件中曾规定：“建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系，其目标群体是

中等收入和低收入家庭。大约占全社会家庭总数的70%。”国发[2003]18号文件做了一些修改：

“经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房。其目标群体是中等偏下收入和低收入家庭。

大约占全社会家庭总数的30%。）

2005年夏天，许多学者提出叫停经济适用房。从此，经济适用房在政府文件中的地位每

况愈下。在2006年5月的“国六条”中，经济适用房让位于廉租房，勉勉强强作为一项补充

性的政策。不过，依然有人对经济适用房情有独钟，不愿意看到它寿终正寝。2006年在九部

委《关于调整住房供应结构，稳定住房价格的意见》中要求：“各地要继续抓好经济适用房建

设，进一步完善经济适用房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房

需要。”

【杯水车薪，无济于事】

能不能通过经济适用房来“真正解决低收入家庭的住房需要”？

按照北京市的标准，只要家庭年收入低于6万元者就可以申请购买经济适用房。根据全国

房地产商会的调查，大约80%的北京居民有资格申请经济适用房。（参见2007年9月3日的

《21世纪经济报道》。）在任何城市中这样的家庭都要超过半数。如果能够为所有低收入家

庭提供经济适用房，未尝不是一件为民谋利的好事。可是，面对着如此庞大的需求，政府能够

动用的资源实在是微不足道。2004年全国经济适用房的投资占房地产总投资的比例不到5%。

2005年1～10月，全国经济适用房投资下降了11%，供应量与上年同比下降1.6%。（《楼市

财讯》，2007年3月。）2006年北京市商品房销售面积为2271万平方米，经济适用房销售面

积仅192万平方米，约2万套，占销售面积的8.45%。在2007年上半年全国房地产开发投资

9887亿元，其中经济适用房投资仅仅292亿元，占总投资额的2.95%。（参见新华网，2007

年8月10日，国家统计局2007年7月20日发布的数据。）

必须清醒地认识到，经济适用房的供应量只有这么一点点，杯水车薪，如何能够“真正解

决低收入家庭的住房需要”？更何况经济适用房究竟卖给了谁还有待研究。令人奇怪的是就是

这么点儿经济适用房却在政府房地产政策中占据了极为重要的地位，并且变成了许多购房者梦

寐以求的目标。无论从理论上还是从实践上都已经证明，解决低收入家庭的住房需要必须另辟

蹊径，靠不得经济适用房。

【经济适用房背后的利益】

之所以有这么多的人对经济适用房恋恋不舍，是因为其背后有巨大的利益。

众所周知，经济适用房享有多方面的国家优惠政策：经济适用房所占土地是无偿（或部分

无偿）划拨的，相关行政事业性收费也要减免一半，其开发成本远低于市场中的商品房。一平

方米经济适用房的房价比商品房起码要低1000～1500元。得到一套经济适用房就等于是从政

府手里拿到几万元甚至十几万元的补贴。许多问题就出在这里。

【监管变成了繁琐哲学】

巨大的利益产生巨大的诱惑，必然导致经济适用房供求缺口日趋严重。如何分配有限的经

济适用房资源成了一个难题。各地政府不得不连续出台各种购买经济适