政府收储系列研究(1)：政策暖风频吹，回购稳定市场.docxVIP

目 录

“去库存”重归政策视野 5

三大方向发力，推动“去库存”目标 5

?三大方向?去库存框架结构 6

居民端限制已陆续取消，但购买力释放需要时间 7

首付比例已降至近十年最低，大部分城市取消限购 7

受制于杠杆水平，购买力释放需要时间 8

政府端发力有望成趋势，推动市场稳步进入新均衡 9

政府端推动去库存，大门已经打开 11

PSL重启投放，低成本资金支持?三大工程? 11

回购存量资产，多项配套政策支持 11

房地产收储，长期意义明显 17

无限信用人增信市场，传达行业底部信号 17

对稳定二线城市交易规模或有更直接意义 17

投资建议 18

风险提示 19

图目录

图1 2015年中央经济工作会议后，房地产去库存效果显著 5

图2 新行业背景下，未来统筹研究房地产政策方向 5

图3 ?三大方向?去库存框架结构 6

图4 关键利好政策时点对应销售累计同比情况 7

图5 近年我国住户存款占总存款比重持续提高 8

图6 近年我国住户存款同比增速高于总存款同比增速 8

图7 目前居民住房杠杆处于相对高点 9

图8 政策有望引导行业?缩表稳定? 9

图9 2023年12月、2024年1月PSL重启投放 11

图10 政府收储模式展望 12

图11 保障性住房再贷款模式展望 13

图12 政府从开发商端收购新房模式展望 14

图13 政府从居民端收购旧房模式展望 15

图14 2024年5月各地住宅收益率情况 15

图15 收储过程的价格博弈 17

图16 全国商品房销售面积累计情况 17

图17 商品住宅销售面积分线累计同比（%） 17

图18 一线城市商品住宅销售面积当月按年分布（万平） 18

图19 二线城市商品住宅销售面积当月按年分布（万平） 18

图20 三四线城市商品住宅销售面积当月按年分布（万平） 18

表目录

表1 2014-16年、2023年与2024年房地产信贷政策的政策对比 8

表2 重点限购城市限购要求 8

表3 不同类型政策方向汇总 10

表4 ?四个精准?原则具体内容 13

表5 郑州近两年部分回购折价率情况 14

表6 郑州、南京房地产?以旧换新?政策情况 16

“去库存”重归政策视野

2024年4月政治局会议提出?要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施?。本次?消化存量房产?提法是自2015年以来，中央再度对房地产去化问题明确表态。

回顾上轮，2015年中央经济工作会议提出五大任务，其中一项为?化解房地产库存?。此后，全国各地100多城市相继出台去库存政策，包括购房补贴、税收优惠、户籍制度改革、?房票?等。2016年，我国房地产库存水平出现明显下降趋势，同期全国房地产销售面积累计同比数据上涨显著，大中城市房地产销售价格当月同比数据回正。

图12015年中央经济工作会议后，房地产去库存效果显著

2015年中央经济工作会议召开

2015年中央经济工作会议召开

资料来源：wind、中央政府网，

上图商品房待售面积数据显示，当前房地产高库存情况与上一轮类似。基于以上基本面背景，时隔九年中央再度提出房地产去库存相关提法。我们认为，政府再度提出化解库存，为解决当前房地产市场库存高企、价格承压问题正式定调。

图2新行业背景下，未来统筹研究房地产政策方向

行业背景

房地产

房地产

供求关系新变化

人民群众对

人民群众对优质住房新期待

消化存量房产

统筹研究优化增量住房

统筹研究

有序去库存

完成保交楼工作

推动行业债务有序化解

不合时宜的限制性政策加速去除

有效提升住房品质，满足群众需求

平衡土地出让与去库存关系

优化商品房与保障房两大市场供应关系

优化住房供应与城市更新关系

资料来源：

三大方向发力，推动“去库存”目标

从历史角度来看，我们认为我国房地产市场去库存主要存在居民端、政府端、企业端（非地产领域企业进入地产领域，弥补需求不足）三大方向发力解决市场供需问题。

?三大方向?去库存框架结构

从去库存“三大方向”发力的递进层次而言，我们认为一般属于先居民端、后政府端，少数情况下也会考虑企业端（非地产领域企业进入地产领域）。

居民端

整体而言，居民端政策偏需求侧。本质而言属于政府放开居民需求限制，推动居民在居住领域有序释放购买力。但居民端政策会受到居民人均居住面积、购买力、杠杆水平、购买意愿等因素影响。

政府端

政府端政策偏供需两侧发力。其中拆旧政策包括棚改、城市更新等。该类政策一方面有利短期刺激需求，补贴居民，另一方面也不排除会在中长期新增供给。因此，类似手段更适合