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第四章房地产市场及其运行规律衡的调整过程

房地产市场的含义能指导政府制订科学的土地供应计划

房地产市场是令房地产的买卖双方走到一起,并就某引导需求适应供给条件的变化

宗特定房地产的交易价格达成一致的任何安排

房地产市场的周期循环

房地产市场分类定义：指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动

按地域范围划分现象,且此现象重复发生

房地产的不可移动性，表明其对地区性需要的依赖程(影响房地产的社会经济因素)原因：影响供需的主要因

度很大，这决定了房地产市场是地区性市场素,以金融因素的变动最为关键；市场信息不充分、从供

按地域范围划分,是房地产市场划分的主要方式需两个调整不均衡的时间落差；生产者与消费者的心理

最常见的是按城市划分因素；政策因素；制度因素;生产时间落差、季节性调整、

按房地产的用途和等级划分总体经济形势

按照房地产的用途，将其分解为若干子市场，如居住

物业市场（普通住宅市场、别墅市场、公寓市场）、第五章房地产开发项目的可行性研究

商业物业市场(写字楼市场、商场或店铺市场、酒店可行性研究的工作阶段

市场）、工业物业市场(标准工业厂房市场、高新技投资机会研究初步可行性研究,详细可行性研究,项目

术产业市场、研究与发展用房市场）、特殊物业市的评估和决策

场、土地市场按物业的档次或等级划分,如甲级写字楼、

乙级写字楼可行性研究的内容

按房地产交易形式划分项目概况，开发项目用地的现状调查及动迁安置，市场

从土地市场的角度,包括国有土地使用权出让子市场分析和建设规模的确定，规划设计方案选择，资源供给，

（土地一级市场)和转让子市场（土地二级市场）环境影响和环境保护,项目开发组织机构和管理费用研

新建成的房地产交易，存在销售（含预售)、租赁究，开发建设计划，项目经济及社会效益分析。

（含预租）和抵押等子市场

面向存量房屋的交易,则有租赁、抵押、保险等子市可行性研究的步骤

场接受委托

按房地产购买者目的划分自用型市场投资型市场调查研究

其他划分方式方案选择和优化

按产权特点划分，有完全产权交易市场和部分产权交财务评价和国民经济评价

易市场；商品房租售市场和公有房屋租售市场编制可行性研究报告

按进入时间顺序划分有一级市场（土地使用权出让市

场)、二级市场（土地转让、新建商品房租售市房地产市场分析的内容

场）、三级市场(存量房地产交易市场);增量房市宏观因素分析,市场状况分析，相关因素分析

场、存量房市场；一手房市场、二手房市场。

房地产市场分析的基本方法

房地产市场的特性市场数据的收集，对原始数据的加工分析，加工信息在

房地产市场是房地产产权权益的交易市场房地产市场分析中的应用,

房地产市场的交易对象实际上是附着在每一宗具体房房地产市场预测，定性预测定量预测

地产上的权益(或权利）而不是土地或物业本身

地区性市场