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篇1物业管理工作调研报告

为推动我县住宅小区物业管理工作健康、规范发展，县人大常委会决定对县

城住宅小区的物业管理情况专题调研，并将此项工作列入常委会2021年工作要点。

调研组自7月份起，利用大约三个月的时间，通过深入各住宅小区实地察看、听

取情况介绍、召开座谈会、发放调查问卷、走访群众、利用互联网征求意见、赴

**西……等地考察等形式，了解我县住宅小区物业管理的整体情况，分析现状，

查找问题，学习借鉴先进经验，认真研究对策和建议，圆满完成了调研工作任务。

现将调研情况报告如下：

一、我县住宅小区物业管理的现状

1、住宅小区的基本情况

根据住建局提供的住宅小区情况，本次实际调研居民住宅小区54个，总建筑

面积600035平方米，住宅3975套，已入住人口约万人。据不完全统计，即将投

入使用和正在施工的小区大小约有30个，住房近3000套，这部分住宅投入使用

后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小区的入住人口将近到30000人。占到

城区居住人口近50%。

分析我县住宅小区的基本情况，主要呈现出以下几个特点：

(一)住宅性质多样。我们将其划分为以下五类：一是早期由政府建设的商品

房，土地属划拔，政府承建，定价出售，住户没有完整的产权。如1993年建成的

文笔小区。二是各单位为解决本单位职工住房问题，由单位承建的职工住宅小区，

土地多是划拔，房屋定价出售或分配，住户没有取得产权证，目前多数已经转手。

这类小区有40个，占到小区总数的74%，但规模都比较小，多在30户左右；三

是开发商开发的住宅小区，土地出让，市场出售，是真正的商品房；四是由村委

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在集体土地开发或村民在自有宅基地上建设的住宅小区，即现在所称的小产权房，

多处在新城区，一般规模也比较小，多自建自管；五是目前落实保障性住房政策，

由政府承建的公租房，廉租房等各类保障性住房。

(二)建设标准不一。主体建筑方面，有1993年建成文笔小区是盖板房，逐步

发展到现在有砖混结构、半框架结构、框架结构，剪力墙结构等。配套设施建设

方面，有只有主体住宅，没有任何公用建筑小区(如电信住宅楼)；大多数配套设

施建设不齐，无绿地、无车位、无物业用房、无公厕等各种情况比较普遍；比较

来说，宝乡大厦、龙辉小区配套设施较好。

(三)规模差别较大。调研的54个小区中，大的有龙辉小区559套，幸福小区

三个区650套，小的有烟草小区仅8套。其中，20户以下的小区有14个，21-50

户的有19个，51-100有14个，100-200户的有5个，500户以上的2个。

(四)旧住宅多且分散。调研的54个小区中，2005年以前建成的小区占到35

个，大约占到65%，大多为单位建设的职工住宅楼，多随单位办公址而建，比较

分散；包括文笔小区在内，大多建设标准较低，多为砖混结构房。

2、物业管理的基本情况

(一)物业企业发展情况。目前我县在工商注册的物业公司有7家。其中目前

在我县开展服务业务的有4家，服务小区6个，占小区总数的10%，住宅877套，

占总住宅数量的22%；目前还没有一家企业具有相应从业资质。

(二)业主大会及业主员会成立情况

目前，我县住宅小区成立业主委员会的有2家，分别为幸福小区、宝乡大厦，

但都没有召开业主大会，通过逐户上门认字、打电话征求意见等形式产生，目前

都还没有步入工作的正轨。

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(三)小区的物业管理情况

调研的54个小区中，有3个由住建局的下属物业服务部门管理，基本属行政

化管理，有29个小区由建设单位负责管理。物业机构管理的有14个小区，业主

自治的有8个。建管不分，物业服务从属于建设单位，没有工程验收的图纸及相

关资料，对小区工程建设的基本情况全然不知；服务项目少，大多数物业服务只

负责打扫卫生和看大门，好一点的小区有保安服务和维修服务，服务质量相对都

比较差，服务制度落实不到位，没有明确的服务标准；收费标准不一，最高的有

每月每平米元，低的每月每平米元，还有部分单位职工住宅楼每户每月收取25元；

物业从业人员工资偏低，一般月工资不超800元，物业服务企业和从业人员都不

稳定。

二、存在的主要问