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中国商品房价走势分析

一房价上涨原因分析

1998～2003年，我国商品房价平均递增2.5%，一直温和上扬，而2004年陡然上涨14.4%，

2005年亦达7%以上，房价的快速上涨成为社会各界关注的焦点问题。导致房价快速上涨的

因素是多方面的，有经济快速发展、人均收入水平提高下的合理因素，也有利益驱动下的投

机行为；有住房消费观念的影响，也有深层次的制度制约。这些因素的共同作用，最终体现

为房地产市场供求关系的失衡。

1.房价上涨是市场需求旺盛的结果

从理论上讲，房价的上涨或下跌，其根本的动因都是由供求关系所决定的。在当前，又主要

表现在市场需求旺盛上。

城镇住房商品化改革导致了住房市场有效需求的快速释放。1998年国务院下发了《关于进

一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，实施了积极的税收政策和住房金融政

策，鼓励居民住房消费。各地区、各部门加快住房建设，尤其是银行推出个人购房按揭贷款

业务，激发了长期被压抑的购房需求，住房消费有效需求迅速释放；另一方面，从1999年

下半年起，住房二级市场放开，允许房改房上市交易，增加了个人购房的支付能力，使住房

改善需求在短期内急剧增加。另外，随着工业化和城镇化发展，城镇人口增加，大规模城市

改造和居民拆迁，使住房市场的基本需求和被动需求也不断增加。2003年全国城市房屋拆

迁量约为1.4亿平方米。在国务院办公厅下发《关于控制拆迁规模规范拆迁行为的通知》之

后，2004年全国城市房屋拆迁量有所下降，但也达到相当规模。

基本需求和改善需求是刚性的，其变化有规律可循。但投资性需求和投机性需求的变化迅

速，也是房地产市场泡沫产生的基础。而实际上，当前的房地产市场中的投机现象客观存

在，在部分地方表现突出。如在长三角部分城市，投机性购房占20%左右，少数区域个别楼

盘甚至占60%以上。据上海市统计局调查，2003年底上海投资购房占16.6%，已经超出了

10%的国际警戒线。

从更深的层次讲，房地产市场需求旺盛，房地产业快速发展还得益于国民经济持续快速健康

的发展、人民收入水平的提高。1998～2004年，我国国内生产总值年均增长8.5%；城镇居

民人均可支配收入年均增长8.6%。2004年底我国城乡居民人民币储蓄存款余额高达12万亿

元，客观上也具备了较强的消费能力。而从实际结果看，我国城镇人均住宅居住建筑面积，

也由1998年的18.7平方米，提高到2004年的24平方米左右，城镇住宅成套率超过80%。

2.房价上涨是市场供给结构失调的体现

供给结构不合理主要表现在三个方面：一是房地产二级市场发展缓慢，二手房供给短缺；二

是房屋租赁市场不完善，大多数居民还只能通过买房解决居住问题；三是房地产一级市场

中，中低档住房比重偏低，高档商品房比重偏高，住房有超前消费现象。

房地产二级市场是一级市场的延伸和补充。完善二级市场不仅能够实现存量和增量市场的联

动，进一步搞活房地产市场，也能够促进住宅资源的合理使用，满足不同层次居民的购房需

求。但由于产权不明晰、中介不成熟、手续繁杂等原因影响，我国的住宅二级市场发展严重

不足，需求全部被压向住房一级市场，造成了房价的持续攀升。

住宅租赁市场也是住宅市场体系重要的组成部分。流动人口和中低收入人群的大量存在，决

定了住宅租赁市场的旺盛需求。而我国当前的住宅租赁市场管理极不规范，租金也不合理。

租赁市场的低效导致多数居民只能通过购房实现住房需求，无疑是房地产一级市场的需求过

度旺盛的重要原因。

房地产一级市场上，面向中低收入阶层的中低档住房比重偏低，导致了需求结构和供给结构

的错位，有效供给不足继续扩大。2004年全国商品住宅施工面积、竣工面积同比分别增长

18.2%和2.3%，其中经济适用房却分别下降11%和26.3%。这造成了真正有居住需要的、占

社会人群之大多数的中低收入居民的住房得不到解决，而房地产投资投机却大行其道。

3.信贷资金激增、土地交易价格上涨促使房价上涨

资金和土地是房地产业两大基本要素，房地产业的发展离不开资金的支持和土地的供应。近

几年来，也正是这两个因素直接推动了房地产业的繁荣，也推动了房价的上涨。

从资金的角度看，一是在商业贷款和公积金贷款的双重支持下，市民潜在购买力成为现实购

买力，巨大的市场需求快速形成。二是利率过低、股市低速和投资渠道单一，国内大量储蓄

资金以及闲散资金找不到更好的投资渠道，纷纷流入房地产市场。三是人民币升值压力的存

在，吸引了大量国际游资。自2003年起，由于中国外贸大量顺差，人民币升值的压力大。

在人民币升值预期的影响下，大量海