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农民自有住房是否应自由交易

所有权的核心在于处分，即依法对物进行处置，从而决定物的命运的权能。而作为所有权一种的农村房屋所有权也应具有此种权能，即农民对自己房屋的自由处分。在我国，房屋和土地是两个所有权的客体，是两个分别存在的“物”，农民的自有住房是属于农民的合法私有财产，农民对其私有财产的自由处分拥有着无可争辩的合理性，但由于农民的私有住房是依附在集体所有的宅基地上，其房屋的转让也就必然会受到宅基地转让的制约。这样便出现了“房要走而地不能动”的矛盾，而立法者解决该矛盾的方法就是将房地进行“捆绑”予以一体化限制，换言之，房屋的“自由之身”因其与土地的关系而受到“株连”。但这样的限制是否正当呢？农民自有住房又是否可以实现自由交易呢？

就现行法律规定而言，公民对自己所有的房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，并未有任何限制性的规定，而只是对宅基地使用权的转让有较大限制。《土地管理法》第62条第4款也只是规定农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准，并没有禁止农村房屋的出卖。因此，农村房屋原则上是可以依法转让的。《担保法》也不禁止农村房屋的抵押。

从现实需求来讲农村房屋的自由交易有其现实的必要性。一方面农民自有住房的转让是其融资的重要手段。农民一般是只在万不得已的情况下才会出卖自己的住房，不合理地限制农村住房的转让无疑不利于其融资手段效益的发挥，而使农民的房屋失去其原本的财产性，违背“物尽其用”的立法原则。另一方面农村住房转让是处置多余房产的需要。在很多情况下公民都可以通过继承等合法原因取得农村房屋的所有权，但由于法律或个人需求等各方面的原因无法实际利用，转让房屋可能就是一个很有必要的现实选择。除此之外现实生活中也还存在着一定的买方需求。农村房屋的自由转让有利于促进农村富余劳动力向城市的转移,有利于缓和经济发达区土地供给不足与农村土地资源浪费之间的矛盾,加速城市化进程,打破城乡分割的二元社会结构。

农村住房的自由交易是市场经济发展的客观必然。在市场经济中市场自由应当是一个基本原则,而对自由市场的限制只是一个例外。任何限制市场自由的法律规则必须拥有一个强有力的证明,只有事实很明显的证明法律干预确实优于自由市场时又不违正义公平时,才可以选择法律干预。而对于农民自有住房而言，房屋是农民合法的私有财产，原则上可以自由处分，城镇居民原则上也可以自由购买他人合法的财产。要对农村住房做例外性的限制，也就必须要证明此种限制优于市场本身的调解作用，显然这样的证明并不容易作出。此外对农村住房转让的限制也不利于市场在资源配中的基础作用的发挥。十八届三中全会提出要充分发挥市场在资源配置中的基础作用，农村住房作为一种重要的社会资源也应由市场去加以调解。我国现有的农村房产制度根源于计划经济体制之中，其本身就是与市场经济理论相违背的。而在现今建设中国特色社会市场经济的条件下，开放农村住房市场，实现农村住房自由交易已是必然之势。

农村住房的自由交易有利于消解法律对农村房产的歧视，保护保护农民的合法权益。仅在农民所在集体内符合宅基地使用权分配条件的农户间流转，无法形成有效的市场，无法体现房屋的实际价值，必然会损害出卖人的利益。这种人为地限制农民进入统一的大市场，依身份限制其财产自由，无疑是对农民财产权的

一种剥夺，是将农民视作“二等公民”的一种间接歧视。而农村房屋自由进入市场,其价格将维持在与其效用和供求相适应的水平,房产商的利润也将维持在合理的范围之内,它不但不会剥夺农民和冲击城市房地产市场,反而会消解法律对农村房产的歧视,实现城乡房地市场的合理对接。而目前我国为了解决城市化进程中大量的土地需求,通过征收的方式将集体土地转化为国家土地投入市场的作法,实际上是将农民宅基地使用权强制收回,将本应由集体和农民获得的土地及宅基地使用权的市场价值予以盘剥后分配,反而是对农民的剥夺。

毫无疑问，是否允许城市居民购买农民房屋，是一件重大抉择，并有深远的影响。在土地公有制的条件下,宅基地使用权不能单独成为交易的对象,但不能以此而否认宅基地使用权可随房屋所有权的转移而转移,更不能为了禁止宅基地使用权的转移而限制或禁止房屋所有权的转移。不论如何,我们必须承认农民所有的房屋是其重要的财产,即使宅基地使用权是无偿取得的,我们可以规定宅基地使用权不可单独转让,也决不能以此而限制农民房屋的转让。

限制交易的理由：

宅基地使用权尽管是一种财产权利,但是具有一定的身份性质,并不适合自由转让,而只能在一定范围内进行;一旦允许宅基地可以向任何人转让,则宅基地就不再与农村集体的成员权联系在一起,这不符合宅基地使用权的固有属性。

住房和宅基地是农民安身立命的最后保障,如果允许自由转让,务工农民一旦在城市无法立足,就会流离失所,带来社会问题。因而出于保障农民的生存权