土地一级开发模式老版本课件.pptVIP

土地开发模式报告谨呈：大连德泰控股投资1

目录123456“开发商独立”开发模式“两分两换”土地开发模式政府+开发商合作开发模式二级市场捆绑开发模式“物业回购”开发模式“合格投标人”开发模式2

模式一：“开发商独立”开发模式p“开发商独立”开发模式：通过招拍挂政府拍出土地，由开发商全部获得土地，进行开发土地的一级开发和运营。其实质是政府“零地价”出让生地。开发商的土地运营模式有可包括独自开发、合作开发、招商引资开发一次性购买土地涉及的因素承担土地一级开发承担土地运营

案例：扬州首开蒋王中心区项目扬州首开一次性以“土地价格４５万／亩”形式获取中心区约650亩生地p蒋王中心区约650亩土地，一次挂牌全部出让给首开，首开扬州公司可接受的土地价格在45万/亩左右(仅就中心区可销售物业、经营物业计算而得)，首开初始支付2000万的定金，计划在5-7年的时间内运作完成中心区的开发。在此期间，政府按照北京首开运作的需要分期完成土地整理工作，北京首开按交地时间分期支付土地款。分期完成土地5-7年整理工作首开与政府合作运作中心区分期支付土地款土地出让价：45万/亩4

案例：扬州首开蒋王中心区项目土地款支付方式p整体采用“拆迁一块，支付一块，开发一块”的方式，进行“化整为零”式支付，降低首付款额度；p具体实施滚动开发过程中，利用前一项目的回笼资金支付后一项目的首付款，“以小博大”，盘活整个项目用地。5

模式二：“两分两换”土地开发模式p“两分两换”土地开发模式：是指宅基地和承包地分开、搬迁与土地流转分开，在依法、自愿的基础上，以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障。主要针对集体所有性质的土地，实质是农地整理，对农村土地进行综合整治、调整改造，提高土地利用率，改善生产、生活条件和生态环境的过程。集体性质土地主要前提需要解决土地综合开发、农民就业等问题土地面积较大6

案例：嘉兴七星镇新市镇开发模式（仍在实践过程中）p嘉兴七星镇是“两分两换”农地整理重点示范地点之一2008年10月，七星镇“两分两换”工作正式启动，实施分批逐步实施，一律采用公寓房安置方式。全镇共涉及“两分两换”农户4011户，宅基地面积4158亩，户均用地1.036亩。采取新社区公寓式安置需用地面积1203亩，户均用地0.3亩。宅基地置换后可增加2955亩用地空间。社保：采用置换流转费保障方法和置换城乡居民社会养老保险补偿办法。7

案例：嘉兴七星镇新市镇开发模式（仍在实践过程中）p功能布局将包含六个功能区规划以道路、河流、铁路为界，将规划范围分为新型市镇区、休闲度假区、东郊生态林区、现代服务业发展区、生活配套区、都市农业区等六大功能片区。8

案例：嘉兴七星镇新市镇开发模式（仍在实践过程中）p农地集中开发，招商引资有利于解决农民就业问题都市农业区将以招商引资方式，发展成精致农业和观光休闲农业，集农业生产、农产品加工、配送销售、休闲观光、农家民俗体验、生态养殖、乡村旅舍、乡村俱乐部、市民农园等于一体的现代都市农业区。农业集中开发有利于解决农民就业、收入、保障等问题。9

模式三：政府+开发商合作开发模式政府+开发商合作开发模式:通常是1级开发中最核心的一种模式，一级开发商承担全部包括道路、电、公园等基础设施建设，即由一级开发商建立初期规划，开发成熟后再由政府挂牌上市出让。开发完成后，所有基础设施归政府所有，企业获得回报的方式包括“固定回报+土地增值溢价分成（溢价比例视谈判能力）”，同时企业拥有土地规划权。承担所有基础开发涉及责任及利益获得土地增值拥有土地规划权收益10

模式三：政府+开发商合作开发模式其中，“土地增值收益溢价分成”常见的是：1、1级开发商全部开发配套，政府取得配套，投资和增值全部由企业获得；2、1级开发商开发部分配套，则按比例分成，一般企业所得多于政府，比例通常在二八分成（视城市有不同），公共设施全部上缴政府。我国主要城市关于土地一级开发运作情况对比表主体融资渠道投资回报一级开发方式城市拆迁实施主项目责任主体资金来源体北京石家庄济南招标招标委托委托社会企业社会企业储备中心储备中心社会企业社会企业社会企业社会企业民间资本民间资本民间资本国有资本成本总额的8%成本总额的5%-8%成本总额的10%成本总额的8%杭州拍卖总价扣除税费及一级开发成本后的50%-60%成都委托储备中心社会企业民间资本资料来源：南京市国土资源局11

案例：上海城投新江湾城项目p该项目是“熟地开发”城市土地运营的新模式新江湾城规划总面积为9.45平方公里，其中由上海城投实施综合开发的为5平方公里，1平方公里为复旦大学江湾新校区。在上海城投实施开发的范围内：居住区总建筑面积约266万平方米，居住建筑面积约235万平方米；居住建筑面积毛密度约0.6万平方米/公顷，住宅建筑面积净密度约1