住宅专项维修资金及案例.ppt

住宅专项维修资金

管理制度;1.住宅专项维修资金概述

2.住宅专项维修资金的交存

3.住宅专项维修资金的使用

4.住宅专项维修资金的监管

;住宅专项维修资金概述

〔1〕住宅专项维修资金的定义

住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

〔2〕管理原那么

住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原那么。

〔3〕监督部门

建设主管部门和财政部门;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;资金使用案例及分析;案例分析：

水管渗漏，属一般维修，换跟外墙水管即可。因此，不应使用维修基金。因这根水管修好以后，8户住户都受益，根据“谁受益，谁负责”的原那么，应由8户住户共同维修，具体费用按份额比例分摊。;黄先生及其夫人居住在某小区8栋701室。老两口在澳大利亚女儿家住了半年，最近回到自己家。物业管理员上门收取物业管理费，黄先生讲：“我们半年都不在家，不应该叫物业管理费。”

请问：物业管理公司应如何处理？

;第一，业主所拥有的空置房仅仅是区分所有建筑物的专有局部空置，并不意味着整个所有建筑物在空置着。实际上虽然区分所有建筑物的专有局部在空置，但区分所有建筑物的共用局部仍然在运行.使用之中，而物业管理费的支出目的就是要维持、和保证。

第二，当局部业主将物业建筑物空置后，并不意味着就可以减少物业管理公司的物业管理效劳的工作量。并不意味着可以减少维持、保证区分所有建筑物的共用局部的正常运行、使用、维修和保养的工作量，电梯、上下压配电设备、共用照明、水泵、消防设施等共用设备、设施仍然要投入正常运行，仍然需要维修和保养；保安的值勤、巡逻、平安检查等工作量也不会减少；清洁卫生、环境等绿化等物业管理的管理效劳工作量一样也不会因局部业主的物业建筑物空置而有所减少。;第三，造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身，而并非物业管理公司无理阻挠不让业主投入使用，因此，空置房的责任不在于物业管理公司。

第四，减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是???公平的。虽然物业建筑物空置，但空置房的业主仍然在享受着因物业管理的优质效劳而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果。

因此物业管理公司应向业主讲清楚上述道理，要二位老人按时交纳物业管理费。;资金使用案例及分析;*;2、物业效劳企业需承担的法律责任

物业效劳企业冒充业主签名使用维修资金，业主可向公安机关报案，假设经查实，那么应当承担相应的处分。因专项维修资金的使用发生纠纷，业主与物业效劳企业可以自行协商解决，协商不成的，业主可依照103号令第三十三条、《最高人民法院关于审理物业效劳纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释》第三条

第一款的规定，依法向人民法院起诉。;103号令第三十三条：“因专项维修资金的缴存、使用等发生纠纷，当事人可以自行协商解决，协商不成的，可依法向人民法院起诉。”

《最高人民法院关于审理物业效劳纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释》第三条第一款：“物业效劳企业不履行或者不完全履行物业效劳合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业标准确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业效劳企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。;3、如何应对此类情况

〔1〕物业效劳企业无权擅自使用维修资金，在遇到紧急情况时，应当作为紧急修复情况，由物业效劳企业先行垫付维修工程所需资金。

〔2〕维修完毕后，物业效劳企业有权要求业主或业主委员会完善维修资金使用的投票程序，支付物业效劳企业垫付的资金。所在地房产管理部门有权对业主或业主委员会进行催促，也可由社区街道办事处做好业主的解释引导工作。

〔3〕假设业主拒不完善投票程序，物业效劳企业可向人民法院提起民事诉讼，要求业主进行赔付。