标杆地产公司总平面规划设计专业指引手册.docx

标杆地产公司总平面规划设计专业指引手册

(一)规划设计

规划设计基础条件

每个项目在设计院立项时必须提供的基础文件资料如下：

建设范围和用地红线；

建设用地及周边现状地形图；

规划管理部门的规划设计条件、要点、文件及地方规范；

规划退缩、建筑物间距、日照间距要求；

市政规划的接口条件（包括道路标高、供水、排水、供电、供热等）；

当地城市管理部门的要求（国土局、房管局、水利局及水、电、燃气管理部门等）

及水文、地质、气象条件；

当地房地产市场调查结果；

当地户型设计调查(可根据当地若干个优秀工程分析，收集当地优秀户型做为借鉴)；

规划设计应尊重当地建筑设计的主导风向和最佳朝向要求，具体参见下表及当

地设计调研报告。

总平面设计

住宅间距需要为一层楼满足当地规划要求的日照间距与退缩间距（强条）。

规划设计图必须清晰表达有关构思意图，以正确引导建筑和其他专业（包括园林专业）的设计。

规划设计图要表达与场地周围市政设施的结合方式。

非采暖地区应利用地形条件，考虑设计自然通风采光的地下停车场。

高差较大的地形可以结合地形条件设计阳光地下室，充分利用地形营造丰富的室内空间。

山地排洪、防滑坡等应该委托专项公司设计。

地下车库：

在工期许可的情况下：地下车库应优先设于建筑主体之下，不应设独立地下车库。

宜尽量避免设置于消防通道下。（一期工程为工期不考虑做地下室）

住区规划力求规划应力求做到人车分流。

合理考虑开发顺序：

组团设计要考虑总体与分期围蔽、分期封闭及分期物业管理。

首期开发要确保配套物业管理用房、设备用房（泵房、电房、锅炉房

等）、垃圾中转站、公建配套等到位，规划设计图必须清楚表达。

规划设计图必须考虑小区物业用房的配置，其参考数值如下：按国家规定：物业用房面积≥全小区建筑面积的0.2％。

其中：6000元以内不做架空层，6000元以上造价的做架空层。

服务中心接待大厅面积：≥200平方米；

行政办公：≥200平方米；

保洁工具房：≥50平方米；

绿化工具房:≥50平方米(有条件的设小型苗圃)；

工程值班用房、物料用房、操作用房；

保安监控中心、消防监控中心、智能化监控管理中心：按规范规定；

库房；

员工饭堂、员工宿舍等。

3万方以内单独报规、一期工程抢工期不考虑地下室（强条）

消防设计

登高面宜在用地红线内解决，条件限制时可利用绿化带作登高面，但绿化带下应设硬地。

高层建筑周围宜设环形或沿建筑的两个长边设置消防车道；消防车道可结合园林硬地设置；尽端式消防车道应设18m×18m回车场。

下发的园林设计条件图必须清楚表示消防车道，以正确引导园林设计。

竖向设计

山地工程规划应委托专业竖向设计规划公司进行设计。

总体规划要考虑场地与周边市政规划道路及管线标高连接等问题。

合理利用地形地貌，尽量参照原地形图设计竖向标高，土方尽量做到本场地内平衡。

力求不出现高边坡或挡土墙，遇到避免不了的高边坡、挡土墙，必须表达挡土墙及其支护的位置，并结合景观充分做好园林处理，土方平衡应一起出图。

场地整体坡度应满足排水管线的埋设要求。

场地与现状的周边连接界面必须谨慎进行地形设计，规划要求的建筑红线退缩等问题必须考虑周详。

道路坡度按国家规范，原则上坡度最小0.3%，最大0.8%。

公共建筑物及道路与水面之间的处理方式力求做到亲水。

复杂的地形必须作详细的场地剖面图（要画出与现状地形的对比），甚至制作地形研究模型加以详细研究。

竖向设计图须标注有关绝对标高，如地坪标高、道路标高、水面标高、建筑物±0.00的标高等，还有道路坡向及坡度，地坪坡向及坡度等。

地形复杂的地块竖向设计完成后，设计人员应对现场地形进行踏勘，以确认设计的合理性和可行性。

场地竖向设计为下发的园林设计条件图的内容之一。

地下室顶面标高高出地面（中高端）450-600mm。

道路系统

道路级别道路宽度住宅与道路边缘最少距

道路级别

道路宽度

住宅与道路边缘最少距离

无出入口

有出入口

山墙面向道路

小区主道

7（次）

3

5

2

10（主）

5

不应有出入口

4

小区次道

5

3

4

入户道

2.5

注：按照园林设计。

步行道

1.5

注：按照园林设计。

注:(1)小区主道优先选用7m路；特殊情况下（如小区入口道路）根据情况选用10m路。

住宅与道路边缘最少距离须满足规范要求：建筑物山墙面向道路，则山墙面与道路距离一般不宜小于3m；特殊情况下：如住宅山墙面向小于6m的道路时，最小不应小于1.5m。

4m小区次道为专用消防车道。平时不通车,仅作人行通道,紧急情况下,如:消防、医疗抢救时,可用作车通道。

道路设计中应充分结合地形条件进行设计，道路形式可以包括：短桥、盘山路、涵洞等。

规划市政道路在总图中要表达人行道的边线与小