物业管理服务要点、难点分析和解决办法.docx

物业管理日常服务的要点、难点分析

xx国际广场是一个综合性的物业社区，挺拔的现代建筑，俊朗的现代立面造型，在彰显王者之雍容气度之余，诠释的是业主和客户的“工作、生活和梦想”，对物业管理提出了较高的要求，因此营造一个“和谐、统一”的居住、生活、工作、商业环境，为业主和客户实现都市新生活的梦想，是物业管理服务的首要任务。要实现“和谐、统一”的居住、生活、工作、商业环境，

重点是：

一、抓好系统安全运作、星级服务、围绕氛围管理开展社区文化活动、用文化管理环境等工作。

二、强化装修管理，维护房屋的结构安全。

难点是：一、由于分阶段开发，对一期住宅和写字楼业主和客户的影响。

二、立体停车系统的安全管理服务

。三、工程质量遗留问题的处理。

第二节?物业管理日常服务要点、难点和措施

一、住宅、写字楼、公寓、商业日常服务要点、难点和措施

物业

类型

要点和难点分析

措施和办法

写字楼

?由于商业与办公对环境要求较高；

?商业环境对消防要求较高；

?基本固定在8小时以内办公，时间较固定；

?禁止闲杂人员影响办公。

?智能化硬件与管理处软件有机结合，形成以技防为主，人防为辅的安全防范体系；

?严格执行消防检查制度，每年都开展至少一次消防演习；

?定点定岗将安全防卫工作落实到人。

住宅

?对物业管理要求细致周到；

?居住配套服务要求较高；

?有一定的社区文化气氛；

?隐私保密要求高；

?开放式管理对安防水准要求高。

?提供细致周到的家政服务，解除业主的后顾之忧；

?通过一系列的制度落实营造合适的居住环境；

?定期举办社区文化活动，丰富业主精神文化生活；

?提供24小时优质保安服务。

商业

?提供商铺装修代管，代办消防审批手续服务；

?成立商务会，增强商务交流渠道，增进商户之间的沟通；

?建立商户档案及信息发布自媒体，为商家提供商业信息把握良机；

?举办消防安全知识活动，提高消防安全的意识和技能；

?就商铺装修事项进行宣传，为经营者提供便捷的服务。

?控制经营项目，在售楼时和业主签订商铺前期管理协议；

?杜绝非法经营的现象，不发生任何噪音、污水、臭气等污染；

?签订“门前三包责任书”，自觉维护门前卫生、秩序；

?门面及广告牌，统一规格和标准，并与xx国际广场建筑风格协调；

?按规定配置灭火器材，做好消防安全的防范措施。

公寓

?安全保密性要求极高；

?配套服务要求极高；

?出租性质，人员相对不稳定；

?物业管理服务素质要求高。

?提供星级酒店式服务；

?充分利用消防监控中心、闭路监控、可视对讲、外围的红外线监测等防盗网络；

?供配电设备、电梯设备、中央空调设备的安全运行；

?设立设备专职维修保养责任人，全面负责维护与保养；

?建立应急反应体系处理突发事件。

二、酒店公寓施工期的管理要点、难点和措施

xx国际广场分为两期开发，一期为住宅和写字楼，二期为酒店式公寓。其中一期的竣工、入伙时间与二期的施工时间和二期的销售时间有交叉，一、二期的入伙时间也相差近一年时间左右，这也就是物业功能开发的阶段性。一期房屋交付入伙后半年，处于装修高峰期，而此时正是酒店公寓竣工交付前最紧张的施工阶段。在此期间，由于受酒店公寓施工的影响，一期的业主在安全、噪音、治安、清洁等方面都会受到不同的程度的影响。如何做好该施工期间的管理，保证酒店公寓安全顺利交付，确保对一期业主的居住生活环境的影响降到最低，是该阶段物业管理工作的重点。为此，招商局物业公司组织相关人员分析研究，同时结合在管相关楼盘的管理经验，就该阶段管理的难点开展分析，并给出解决方案措施。

要点

难??点

措??施

施工现场的管理

?施工区与生活工作区混合，造成安全隐患

?在酒店公寓与一期交付区域设置隔离带，施工车辆与业主车辆分区域按不同路线行驶

?在隔离带设置安全岗，设置提示牌

?告诫业主不要随意进入施工现场，进入施工现场必须有发展商工程部或售楼部的带领，并戴安全帽

施工队的管理

?施工人员进入社区，给业主带来安全隐患

?施工人员原则上不允许进入一期社区，确需进入的，须办理相关出入手续后，方可进入。

施工材料的管理

?一期工地的材料堆放的影响

?施工材料的放行须工程部和施工队双方签字，办理出入手续后，方可放行。（装修材料出门需经业主签字同意）

环境卫生的管理

?施工现场泥土、灰尘很大

?加强保洁力度，每天清扫两遍，灰尘大的地方每天洒水，保持道路、环境的清洁

施工装修车辆的管理

?车辆进出过多，造成交通堵塞，引起安全隐患，同时影响环境卫生

?确需进入社区的施工车辆，经同意后，办理手续，按指定路线、车速行驶，不得长时间停留。

?漏油、漏沙土的车辆不准进入园区。

噪音控制

?施工噪音对业主的影响

?依据南京市施工噪音管理的有关规定，与开发商和施工单位协商，既要保证施工工期，又要将对已经入住的业主和客户的影响降到最小，确定施