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商业物业管理服务规范

1基础管理

物业服务人员

物业管理服务从业人员获得职业资格证书或者岗位证书，专业操作人员须持证.上岗。

物业管理服务人员统一着装、佩戴标志，仪表仪容端庄整洁，举止大方行为规范。

物业管理服务人员待客积极、热情、专业，使用原则服务礼貌用语。

在办公服务区域张贴管理服务人员架构图（姓名、照片、职位）。

2物业档案管理

建立完善的物业管理档案（包括:物业权属资料；物业竣工验收资料、设施设备管理资料、业主/使用人资料、物业租赁资料、装修管理资料、安全生产资料、平常管理资料等）。

规范保管和移交物业管理所需资料。

1.3制度建设

物业服务企业必须具有独立的法人资格，并依法获得物业服务资质。

服务与被服务双方签订规范的物业服务协议，双方权利义务关系明确。

1.3.3根据物业特点制定完善的I物业管理方案和工作流程。

L3.4制定完备的内部管理制度，并有详细的贯彻措施和考核措施。内容句括：

一质量管理制度；

一岗位职责制度；

4.1.7各设备房、管井房天花、墙身、地面洁净整洁，无积水、无积尘、无蛛网。

4.1.7

4.1.8各设备房通风良好，照明充足，温度、湿度抵达设备供应商提供的技术参数规定。

各设备表面洁净、整洁，保持本色，无积尘、无污迹。

1.10商业物业设备设施按系统划分进行管理，详细管理原则如下。

供配电系统

2.1制定供配电设施设备管理规定、岗位职责、安全操作规程、应急处理规程等规章制度，对应的规章制度悬挂在各重要设备房明显位置。

2.2重点连接部位（插接母线、插接母线开关箱内各接头、电缆、开关），每月不少于一次安排测量温度，并做好记录存档。

2.3 高压工具集中摆放整洁，按国家规范规定定期进行检测,检测记录按照

规定做好留底备查。

2.4柴油发电机组常用工具及配件放置在控制室内，摆放整洁。

2.5发电机每月安排不少于2次的空载运行，运行时间严格按照发电机的操作规定设定（参照时间为10-15分钟），每年安排不少于1次带负荷运行，市电转后备电源发电有条件设为自动，转电时间不超过设计规定（参照时间为10）；手动转电，所有操作完毕不超过5分钟。

2.6供电高下压系统应配置高下压系统一次接线图，接线图中各开关状态应与实际开关的使用状态一致。供电电缆首尾两端设置标志牌，注明电缆型号、用途、编号；插接母线设置编号、用途，注明走向；所有配电箱按使用功能进行了编号，总开关、分路开关分别注明用途。

2.7制定合理的节电措施,不停优化,减小能耗,低压赔偿功率原因保持在0.90以上；配合供电部门］做好错峰用电工作。

2.8计划性的I停电状况，应提前告知业主/使用人；故障停电状况，接报后5分钟内到位处理，视需要以口头或书面形式告知业主/使用人，均须做好应急准备。

2.9低压配电系统重要供电局回路，每年不少于一次除尘清洁,检查紧固接线端子。

维护管理

4.3.1编制设备设施的年度维护保养计划及中大修计划，使用维修资金预算时,应事先报业主方审核同意后实行。

4.3.2房屋及附属设施维护规定：

—每年至少二次对房屋构造进行检查，波及使用安全的I部位每季检查一次，发现损坏及时告知业主和使用人，修理并保持有关记录；

一保持门窗玻璃、配件完好，开闭灵活，无异常声响;

一墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整、无缺损；

一定期对排水沟、排水管道进行打扫、疏通，保障排水畅通；

一每六个月检查一次屋顶防水层，发现气鼓、开裂、缺损时及时修复；

一保持道路路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损；

一休闲椅、景观小品保持原有面貌，安全使用。

设施设备的系统维护应符合DB31/T361-2023《办公楼物业管理服务规范》的规定。

4.3.4对共用设备进行维护保养时，应尽里减少对营业环境的影响。

4.3.5被委托的专业单位在进行中大修或维护保养工作时，应指定专人对其进行监管，重点关注隐蔽工程、材料防火性能、电线的承载/绝缘接地性能及水管（含配件）的承压能力等。

3.6定期做好设备设施的平常清洁、紧固、注油、检漏等维护保养工作，发生设备突发故障时应及时组织抢修、恢复。

5秩序维护服务

5.1资料档案

建立完整的秩序维护队伍资料档案。

2人员出入管理

2.1劝阻拾荒者、小商贩等进入物业区域。

2.2对出入内部专用通道日勺工作人员进行核查，对联络工作的外来人员进行核查、登记。

2.3因夜间营业、施工活动等需要设定的封闭区域，应有明显标识，制止无关人员进入。

2.4因节假日或促销活动等弓起人流集中时，应控制人流进入或进行疏导,保持出入口畅通。

3宠物控制

1劝阻携带宠物者进入物业区域。

3.2限制无主宠物进入。

4车辆管理

停车场（库）及车辆进出通道应明确行驶