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上篇：昆明市土地一级开发
土地一级开发概述
（一）土地一级开发定义
（二）中国土地一级开提议源
（三）土地一级开发综述
（四）土地一级开发模式现实状况
1.土地一级开发业务特点
2.土地一级开发风险
3.土地一级开发成本组成
4.土地贮备金管理
二、土地一级开发步骤
三、土地一级开发模式
（一）政府和企业地位
（二）企业和政府利益分配方法
四、昆明市土地一级开发综述
五、土地一级开发案例
六、土地一级开发所面临风险
下篇：土地一级开发收益担保可行性
担保定义（参考中国担保法）
可用于担保种类
实物资产担保和土地一级开发收益担保对比
土地一级开发收益担保案例
土地一级开发收益担保可行性
昆明市土地一级开发概况
昆明市土地一级开发收益概况
昆明市土地一级开发收益估计
一级开发收益作为担保留在风险
土地一级开发收益担保不如直接用土地作为担保
城投一级开发和用一级开发融资15亿
土地一级开发收益担保本质上类似于高速公路收费权担保。
注：写此文目标有两个（后一个更为关键）：
介绍昆明土地一级开发情况
政府用土地一级开发收益作为担保可行性
土地一级开发收益担保最为关键原因是受二级市场交易影响，所以能够从二级市场交易情况（价格、成交量）去反推土地一级开发收益情况。
土地出让收入比重（占地方财政收入比重）
以前，土地出让收入纳入预算外专户管理，再将扣除征地赔偿和拆迁费用和土地开发支出等成本性支出后余额缴入地方国库，纳入地方政府性基金预算管理。以后，全部土地出让收入缴入地方国库，纳入地方政府性基金预算，实施“收支两条线”管理，和通常预算分开核实，专款专用。
土地一级开发步骤及收益模式
一、土地一级开发概述
（一）土地一级开发定义
对土地一级开发定义有很多。总体来说，土地一级开发就是政府依据土地利用总体计划、城市总体计划，控制性具体计划和年度土地一级开发计划，对纳入贮备计划国有存量土地、拟征用和转用农林土地进行统一征用、统一拆迁、赔偿、安置。由一级开发单位对城市基础设施建设和配套公共设施建设进行建设，使一级开发范围内土地达成“三通一平”或“五通一平”或“七通一平”建设条件。以后政府依据城市发展对土地需求或政府土地供给计划，以招标、拍卖或挂牌方法出让土地使用权。
从内涵上看，土地一级开发就是土地贮备过程中实物收储步骤，是一个以“生地变熟地”为关键特点过程。土地供给即是土地一级开发和二级开发分界点，供给之前土地开发属一级开发，供给以后为二级开发。
鉴于土地一级开发项目包含审批手续繁杂、需要接触审批部门众多情况，房地产企业经过和政府收益分成模式进行土地一级开发，一个很关键好处便是：地方政府和房地产企业能够各自发挥自己“比较优势”——政府负责确保如计划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作经过，而企业则可从事建设资金筹措和投入、建设工程组织和实施、土地招商组织等自己更为擅长工作。
（三）土地一级开发综述
1.土地一级开发业务特点
（1）资金需求规模大
土地一级开发业务属于资金密集型业务，资金需求往往少则几亿多则达成几十亿元，相对于其它项目，土地一级开发业务对资金需求较高。
（2）融资难度较大
土地一级开发阶段，融资渠道单一，缺乏债券、股票上市等直接融资渠道，是融资困难原因之一，再加上因为土地使用权不归开发企业全部，企业不能以此进行融资抵押愈加大了开发商融资难度。
（3）产品需求稳定
土地是稀缺资源类商品，是房地产产业链最前端步骤，伴随土地不可再生和社会经济增加、城市化发展矛盾日益突出，土地增值是肯定。全部以土地为对象土地一级开发业务，和土地这一商品需求相对是稳定。
（4）土地一级开发资金链清楚
土地一级开发项目标资金筹措后，关键用于征地、拆迁、市政基础设施建设和其它相关费用；土地一级开发完成后经过交易，取得出让收入用于返还土地开发成本，产生收益部分用于投入其它基础设施建设。
二.土地一级开发风险
土地一级开发企业关键面临：融资风险、投资风险、回款风险、政策风险。
（一）融资风险
1.融资困难
现在中国土地一级开发资金起源渠道有多个方法，如国家和地方政府投资、银行贷款、土地信托、BT融资模式、BOT模式、土地整理基金、土地证券化和引入民间资本等新型土地开发融资模式。
即使土地一级开发存在上面这么多融资方法，不过受制于中国金融体系发展和企业本身情况缘故。现在土地一级开发融资渠道单一，缺乏债券、股票等直接融资渠道，加之受国家宏观调控政策影响，近两年银行对包含土地一级开发在内房地产行业贷款处于收缩状态，伴随央行数次上调金融机构人民币贷款基准利率，加重了贷款利息负担，使得土地一级开发实施主体从银行取得资金支持难度越发加大。所以土地一级开发资金起源关键以商业银行及其它金融机构信贷资金为主，银行贷款通常占到土地一级开发融资总额70%一85%。
以
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