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房地产住宅项目提质增效方法及其应用研究

摘要：房地产开发项目提质增效是开发商提升竞争力、扩大投资效益的重要课题。本文首先探讨了万科企业房地产住宅项目提质增效的关键节点关、键工序，以及提质增效方法和措施；再以A项目为研究对象，将标杆企业提质增效方法及措施以最大限度的进行应用和实践；最后将提质增效的应用效益进行了分析。应用实践表明：通过关键工序改良、关键技术革新，以及提前穿插施工等措施来落实项目提质增效能使工期提效率达25%，同时实现集中交付户均报修率＜1条，一次交付率≥95%的质量目标。应用实践经验可为华中区域新项目提供经验借鉴和技术支撑。

关键词：房地产 住宅项目 提质增效应用

我国经济发展进入新常态，消费需求个性化、多样化逐渐成为主流，为实现产业从价值链低端向中高端延伸，国家将全面提升经济增长质量和效益作为经济新常态下的核心任务。自2016年以来，为保证房地产行业健康发展，抑制热点城市房价过快上涨，各地政府相继出台了多项调控措施，同时加强了对房地产行业的资金监管。随着房地产行业从“黄金时代”进入“白银时代”，开发企业竞争压力愈来愈大，为了在市场上赢得一席之地、可持续发展，不断提高房地产项目效益，盘活资金周转，寻求项目提质增效的良方成为诸多房企面临的重要课题。

提质增效的核心是提高产品的生产效率，提升产品的综合品质，不仅能使开发商提升竞争力，还能使项目扩大投资效益。本文以万科某项目案例为分析对象，探索了房地产开发住宅项目的标准工期、提质增效的关键节点、关键工序、新技术应用，探讨了房地产住宅开发项目提质增效的策略及方法。最后结合?A项目为应用研究对象，将标杆企业房地产住宅开发项目的提质增效策略、方法及措施最大限度的进行应用和实践，同时为项目公司落实电建企业提质增效的可持续发展要求提供经验借鉴，为华中区域实现精益化管理目标做出引领示范作用。

一、工期解析

（一）万科标准工期

在中国房地产行业中，万科集团一直是行业的龙头和标杆，不管是在产品设计、项目技

术创新，还是项目开发、建设管理经验，都值得我们学习和对标。基于此，为贯彻落实“做强做优”、“精益化管理”的发展战略要求，华中区域A项目（下称项目）在年初开始准备提质增效实施策划，通过“走出去”学习深圳万科云、东莞万科云城项目，将房地产项目提质增效新思路、新技术、新方法“带回来”，并因地制宜、实事求是的在项目上进行应用和落地。

以东莞万科云城项目为案例，来分析万科集团标准工期，其关键路径及持续时间示意图

1-1所示。

图1-1万科集团标准工期及关键路径

万科2016年及以前，1层地下室+35层装修房达交付条件的标准工期为700天。其关键路径及其持续时间分解如下：

1、地下室工期80天。其中土方30天、基础30天、地下室结构20天/层。

2、主体结构工期210天。其中裙房12天/层、标准层6天/层、屋面层10天；

3、屋面机房、花架工期60天。其中花架结构30天、装饰装修30天；

4、屋面工程24天、爬架拆除15天（开始吊篮安装）、人货梯拆除15天（室内电梯开

始使用）。室内装修395天。

5、场地清理及后浇带封闭60天、顶板防水20天。土方回填及园建绿化180天。

6、验收、备案及取证20天。

（二）项目关键路径及工期

A项目三期由6栋超高层住宅建筑（塔楼42~52层、地下室2层）组成，总建筑面积约

32万㎡，均为剪力墙结构形式。本文以三期最后一批开发在建的5#、6#（均为2层地下室

+45层装修房）楼为分析对象，依据合同基准进度计划，关键路径及持续时间如图1-2所示：

图1-2?A项目合同工期及关键路径

因此，可以看出5#、6#楼装修房开工至交付的总工期为1330天。结合?A项目一、二期开发建设经验，5#、6#楼关键路径及持续时间分解如下：

1、地下室工期160天。其中土方90天、筏板基础30天、地下室结构20天/层。

2、主体工期300天。其中底商15天/层、标准层6天/层、屋面层15天；

3、屋面机房、花架工期90天。其中花架结构60天、装饰装修30天；

4、外墙保温工期210天，爬架拆除及吊篮安装30天；

5、外墙涂料及吊篮拆除160天。

6、土方回填及市政、园建绿化230天。

7、验收、备案及取证90天。户内精装修独立施工180天。

8、物业承接查验、保洁及交付30天。

二、关键节点及工序

（一）关键节点

从东莞万科云城项目及?A项目三期工期的关键路径，可以提炼出制约项目总工期的关键节点，即为：爬架拆除、人货电梯拆除、顶板防水等三大节点。

其中“爬架拆除”是外立面施工的前置条件，直接决定了外立