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土地投资篇：成交同比量价齐跌，三季度热度有望点状回升

受新房市场下行的影响，2024年上半年土地成交规模同比下降16%，创下2010年以来上半年土地交易规模的新低。各能级城市表现基本一致，其中一线城市上半年土地成交量降幅高达40%。市场热度方面，受重点城市优质地块供应占比减少的影响，2024年上半年热度明显下行，整体溢价率降至4.2%，较2023年同期下降了2.1个百分点。

接下来，房企未来投资主要聚焦在核心一二线城市的优质板块，对于核心城市郊区以及部分三四线投资将继续走弱，典型房企整体投资额仍将在低位运行。企业格局上，央国企和城投是土地市场的中坚力量，但随着投资战略的高度聚焦，核心地块竞争激烈会愈发激烈。

总结:

1、土地成交规模同比下降16，二线城市平均地价降幅均超两成

各能级城市成交量同比均降，一线成交规模同比下降四成。上半年，全国300

城经营性土地成交建筑面积为2.97亿平方米，较2023年同期下跌16%，再度刷新历史同期低位。价格方面，因一二线城市成交规模占比减少的影响，上半年土地成交平均楼板价为2555元/平方米，同比去年同期下降了21%。分月度来看，受行业下行的影响，相当一部分城市土地供应量明显收缩，除1月因春节错峰因素成交规模同比上涨外，其余月份成交规模同比均降。

分能级来看，各能级城市表现基本略有差异，整体呈现一线量跌价涨、二三线量价齐跌的格局。一线城市上半年土地成交量降幅最大，成交规模同比减少40%，成交金额下降37%；三四线城市其次，成交建面同比下降16%，成交金额下降31%；二线城市降幅最小，成交建面、金额同比降幅分别为11%和34%。价格方面，受京沪成交比重上升的影响，一线成交均价微涨5%，至23619元/平方米；二三线城市优质地块供应占比减少，成交均价同比去年同期均有一定地下降，尤其是二线城市，成交均价降至4591元/平方米，降幅达26%；三四线城市同比也有18%的跌幅，降至1479元/平方米。

图：2022年以来全国300城土地成交量价情况月度走势

（单位：万平方米，亿元，元/平方米）

注：2024年6月份数据截至2024.6.20，下同

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

各能级成交面积、金额、溢价率同比均降。（略）

表：2024年上半年各能级城市经营性土地成交量价（略)

二季度流拍现象较一季度明显加剧，流拍率增至18%。以重点监测的城市来看，

2024年上半年，土地流拍率与2023年下半年基本持平，均在15%左右。分季度来看，二季度流拍率较一季度明显加剧，增至18%，较一季度增加近7个百分点，尤其是5、6月份，流拍率均增至20%以上。流拍的加剧，主要是受房企资金压力依旧较大的影响，除沪、杭、蓉、庐等少数重点城市的优质地块房企竞拍比较积极外，其余城市均以底价成交为主。此外，广州、青岛、西安、太原等城市均出现了多宗宅地流拍，单单6月，

广州就有2宗宅地和1宗商办地流拍，行业信心依旧处于低位。

此外，三四线城市的土地市场仍在寒冬期，土地流拍现象依旧较为严重。具体城市来看，淮安、台州、清远、扬州、湛江、惠州等均有多宗地块遭遇流拍，成为24年二季度流拍主力。此外，由于楼市整体表现萎靡，新房成交疲软，加之当前多数房企流动性仍旧存在较大压力，拿地焦点也更集中于去化风险较低的城市，这些城市土地市场遇冷也在意料之中。

图：2022年以来重点监测城市土地流拍率走势（%）

数据来源：CRIC中国房地产咨询决策系统

2、TOP3城市成交金额占比25，土地投资进一步向高能级城市集中（略）

3、上半年企业投资持续收缩，百强中仅三成房企拿地（节选）

在楼市回暖不及预期、土地供应调整和企业资金持续承压的三重压力下，今年第二季度企业投资同样未有明显提升，投资百强门槛值、总量均同比有较大跌幅，按单季度投资金额的变化来看，二季度投资甚至较一季度有所回落，市场持续处于观望情绪中。

二季度投资额为近三年季度新低，拿地金额百强门槛同比降四成

首先年内投资各项指标的百强门槛值同比降幅再扩大：截止2024年5月末，年内新增土储货值百强门槛值为21.8亿元，同比下降37%，新增总价、建面百强门槛值分别为7.6亿元和20.4万平方米，同比降幅分别为40%和18%，可见二季度整体投资持续低迷。

投资断层的情况也同样严峻，华润置地、中建壹品和建发房产位列前5月新增货值

TOP3，也是年内仅有的新增货值超过400亿元的房企，远高于第4位的滨江集团。

表：2024年1-5月房企新增土储货值门槛值及同比变化情况（单位：亿元万平方米）

百强门槛值 202